>> 銀河證券-世茂股份(600823)世茂之蝶變：優(yōu)化管控體系,提升商管能力-120911
| 上傳日期： |
2012/9/13 |
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| 格式： |
pdf |
來源： |
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| 評級： |
推薦 （首次） |
作者： |
趙強，徐軍平，潘瑋 |
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世茂股份變化之一：管控體系優(yōu)化，效率提升
自2009 年重組至今，世茂股份管控體系發(fā)生了兩次變化：第一次變化是重組后至2011 年，世茂股份搭建了一個商業(yè)地產(chǎn)的管控體系，組建專業(yè)運營部門，實行專業(yè)分工，專業(yè)化經(jīng)營。第二次轉變是2011 年至今，在調控的背景下，公司對第一階段的管理體系進行優(yōu)化，形成"5+1"的區(qū)域管理模式， 提高了管理效率；同時，公司日常的各種經(jīng)營決策也逐漸形成一套科學體系； 員工的考核機制也更為透明，績效與業(yè)績掛鉤，提升員工積極性。 世茂股份變化之二：商業(yè)開發(fā)、經(jīng)營能力趨于成熟 紹興和昆山兩個商業(yè)項目的成功開業(yè)和經(jīng)營，體現(xiàn)了世茂股份在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營管理能力。
這兩個項目都是當時資產(chǎn)注入獲得，世茂股份接手后在原有規(guī)劃上做了諸多調整，之后基本上都滿租；而且，紹興世茂廣場從開業(yè)至今，平均租金同期已經(jīng)增長23%，而整個商業(yè)收入有50%以上的增長，公司商業(yè)管控能力大幅提高。而世茂股份單獨獲取的濟南項目的開發(fā)與銷售，將會再一次展現(xiàn)公司在商業(yè)規(guī)劃設計、經(jīng)營管理以及開發(fā)復制能力。
世茂股份變化之三：外延式擴張起步，銷售有望持續(xù)放量 在2011 年之前，為世茂股份貢獻收入的樓盤并不多；在2011 年也僅有6 個樓盤貢獻結算收入。而目前，在售樓盤在11 個以上，世茂股份外延式擴張速度可以預期。目前，世茂股份的可售貨量近160 億，上半年銷售45 億元， 全年銷售有望近90 億元。我們相信，隨著后續(xù)在建項目逐漸進入銷售期，在合理定價的基礎上，世茂股份的銷售量有望持續(xù)快速增長。 估值及投資建議
我們認為，世茂股份的價值存在一定程度的低估：從業(yè)績增速來看，世茂股份近幾年進入結算的項目會越來越多，凈利潤將會有較快的增速，且目前股價對應的PE 估值僅為8.2 倍；從重估價值來看，世茂股份每股NAV 為16.49 元，折價44.1%，折價率略高于主流的二線地產(chǎn)股。結合公司今年以來管控體系的優(yōu)化，綜合來看，我們首次給予世茂股份"推薦"評級。
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