>> 湘財證券-蘇州高新(600736)跟蹤報告：區(qū)外項目發(fā)力,銷售逐步好轉(zhuǎn)-121008
| 上傳日期： |
2012/10/10 |
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pdf |
來源： |
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| 評級： |
增持 |
作者： |
蘇多永 |
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此報告為加密報告 |
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投資要點:
區(qū)域深耕夯實基礎(chǔ)，異地開發(fā)加快推進。作為蘇高新集團下的核心子公司，公司堅持區(qū)域深耕戰(zhàn)略，公司在高新區(qū)累計開發(fā)面積超過1500萬平米，曾一度占有高新區(qū)房地產(chǎn)市場50%的份額。目前，公司高新區(qū)共有23個商品住宅項目和5個商業(yè)地產(chǎn)項目，儲備項目面積137萬平方米，占比48.93%。區(qū)域深耕夯實公司發(fā)展基礎(chǔ)，使公司成為蘇州房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)軍者之一。同時，公司實行異地開發(fā)戰(zhàn)略，異地開發(fā)加快推進。目前，公司已成功進入?yún)侵袇^(qū)、吳江市和徐州市等區(qū)域，擁有天城花園、大成郡等7個區(qū)外項目，儲備項目面積143萬平方米，占比51.07%，區(qū)外業(yè)務(wù)成為公司發(fā)展的新動力。
區(qū)外項目持續(xù)發(fā)力，新推項目銷售較好。2007年公司成功取得揚州361號宗地名仕花園項目，異地開發(fā)取得突破性進展。名仕花園項目占地5.2萬平方米，建筑面積9.9萬平方米，2010年11月開盤預(yù)售，目前去化率在65%左右，預(yù)售均價10000元/平方米，項目一期將于2012年底竣工交付。2009年以來，公司先后取得吳江新港天城和徐州等異地項目，吳江新港天城項目占地面積42.1萬平方米，建筑面積92.2萬平方米，2011年10月開盤預(yù)售，預(yù)售均價約7000元/平方米，1-8月吳江新港天城合同銷售面積約3萬平方米，合同銷售金額約2億元，新推項目銷售較好。
四季度推貨量較多，銷售好轉(zhuǎn)已成定局。上半年公司主要是高新區(qū)項目在售，項目之間存在競爭性，公司銷售大幅下滑。1-6月公司實現(xiàn)合同銷售面積和金額分別為5.78萬平方米和4.78億元，分別同比下降53.12%和55.53%。下半年隨著區(qū)外項目推出，公司銷售情況逐步好轉(zhuǎn)，7-8月公司實現(xiàn)預(yù)售收入約3億元。四季度，公司推貨量較多，永新龍池華府等項目將推出，再考慮到吳江新港天城等在售項目，公司銷售推貨量維持在高位，銷售好轉(zhuǎn)已成定局。
設(shè)立產(chǎn)業(yè)投資基金，股權(quán)投資值得期待。2011年公司與大股東共同發(fā)起設(shè)立規(guī)模3.8億元的融聯(lián)產(chǎn)業(yè)基金，該基金主要投資新一代信息產(chǎn)業(yè)，并以早中期創(chuàng)新型企業(yè)為主，該基金已經(jīng)獲得國家、江蘇省、蘇州市三級政府各出資5000萬元的承諾，計劃分三年出資到位。目前，第一批資金已經(jīng)全部到位，為產(chǎn)業(yè)投資基金運作奠定基礎(chǔ)。同時，公司股權(quán)投資增值收益值得期待，參股的東吳證券已經(jīng)上市，參股的中新開發(fā)和江蘇銀行上市進程在積極推進之中，參股的金圃園林已啟動上市計劃，一旦成功上市公司將取得較高的投資收益。
復(fù)制蘇州樂園模式，旅游地產(chǎn)加快發(fā)展。公司蘇州樂園運行平穩(wěn)，旅游收入穩(wěn)步增長，旅游業(yè)已成為公司一大利潤來源。2012年1-6月，蘇州樂園實現(xiàn)營業(yè)收入9956萬元，同比增長23%。公司借助蘇州樂園模式加快發(fā)展旅游地產(chǎn)，將其成功復(fù)制到徐州，開啟“旅游+商業(yè)+住宅”產(chǎn)業(yè)組合擴張新模式。2012年7月，徐州樂園加勒比水水上世界已成功開園試運營，并取得良好的效果；兒童世界正在建設(shè)之中，預(yù)計2013 年對外營業(yè)；住宅項目計劃2012年四季度開工，預(yù)計2013年實現(xiàn)預(yù)售，公司旅游地產(chǎn)加快發(fā)展。
維持“增持”評級，下調(diào)目標(biāo)價至5.00元。公司開發(fā)項目評估溢價35.36億元，持有性房地產(chǎn)評估溢價5.04億元，股權(quán)投資評估溢價2.2億元，賬面凈資產(chǎn)30.86億元，重估凈資產(chǎn)73.47億元，每股RNAV6.95元，目前折價率約36.07%?？紤]到公司上半年預(yù)售收入大幅下降，下調(diào)公司盈利預(yù)測。
預(yù)計2012-2014年公司EPS分別是0.25元、0.26元和0.30元，對應(yīng)PE分別為17.86倍、17.31倍和14.92倍，PB分別為1.42倍、1.32倍和1.23倍。維持公司“增持”評級，下調(diào)公司目標(biāo)價至5.00元。下調(diào)公司目標(biāo)價的主要原因是公司業(yè)績下滑和房地產(chǎn)行業(yè)基本面（銷售下降和政策壓力）的變化。
風(fēng)險提示：銷售下滑、房地產(chǎn)政策變動和宏觀經(jīng)濟波動等風(fēng)險。
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