>> 海通證券-張江高科(600895)梳理股權投資和完善投資鏈，租售業(yè)務穩(wěn)健-130422
| 上傳日期： |
2013/4/23 |
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| 格式： |
pdf |
來源： |
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| 評級： |
增持 |
作者： |
涂力磊，謝鹽 |
| 下載權限： |
此報告為加密報告 |
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事件：
公司公布2012年年報。本期公司實現營業(yè)收入22.65億元，同比增加26.15%；歸屬于上市公司股東的凈利潤3.70億元，同比下滑20.76%；同期，公司實現每股收益0.24元。利潤分配預案為每10股派發(fā)現金紅利0.8元（含稅）。
投資建議：
公司實施以科技房產開發(fā)運營、高科技產業(yè)投資和專業(yè)化集成服務戰(zhàn)略。隨著園區(qū)獲得"新三板"首批試點，公司有望在PE項目投資、物業(yè)增值和園區(qū)服務等方面持續(xù)獲益。本期公司加快梳理股權投資項目和完善PE投資鏈，租售穩(wěn)健且逐步提升工業(yè)用地容積率。我們預計公司2013、2014年EPS分別是0.28和0.34元，對應RNAV是8.18元。截至4月19日，公司收盤于6.44元，對應2013、2014年PE分別為23.02倍和19.08倍?？紤]到公司參股多家高新企業(yè)，PE投資鏈條日趨完善，"新三板"獲批試點后投資收益增長潛力大，我們以RNAV的85％，即6.95元為公司6個月的目標價，維持公司"增持"評級。
主要分析：
2012年，受房產銷售和通訊服務增長推動，公司營收增加26%；因可供出售資產計提減值準備而使凈利潤出現下滑：2012年，受房產銷售收入增長38%和通訊服務收入增長24%推動，公司實現營業(yè)收入22.65億元，同比增加26.15%。但受制于可供出售金融資產-中芯國際因股價下跌而計提減值準備15487萬元的影響，報告期內公司實現凈利潤3.70億元，同比下滑20.76%。
2012年，公司重點推進20項開發(fā)建設項目，涵蓋集電B區(qū)、張江中區(qū)、二次開發(fā)、人才公寓建設等；全年房產新開工建面38.30萬平；結轉項目建面61.55萬平；竣工項目建面35.80萬平。2012年，公司房產銷售收入增長37.91%。其中，子公司雅安張江公司開發(fā)的御景雅苑住宅項目實現銷售收入2.66億元。目前，四川雅安發(fā)生7.0級地震。公司在雅安合計擁有20萬平的御景雅苑和山水豪庭開發(fā)項目，權益比52.84%。由于此次震中蘆山縣龍門鄉(xiāng)距離雅安市還有約35公里。從截至目前震中傳來的信息看，本次地震未對公司雅安開發(fā)項目造成的不良影響有限。另外，公司在雅安的項目收益占公司營收比例較小。
2012年，張江園區(qū)獲得"新三板"擴容首批試點資格，公司加快梳理股權投資項目和完善和強化PE投資鏈條：2012年8月3日，公司所在上海張江園區(qū)正式獲得"新三板"擴容試點資格。我們認為，"新三板"擴容對公司正面推動作用較大。首先，公司旗下參股的新興產業(yè)公司可掛牌上市實現投資增值（后期還容易轉板至主板上市）。其次，張江作為試點園區(qū)將吸引更多高新企業(yè)入駐，這有助于提升公司的園區(qū)租賃收入。第三，張江園區(qū)內的商業(yè)物業(yè)及寫字樓需求將上升，并將帶動公司物業(yè)價值的提升。第四，公司參股的小額貸款公司將獲得信貸管理費的增加。第五，"新三板"擴容將有助于促進公司專業(yè)化服務水平的提高。
為了搶抓"新三板"擴容試點的歷史機遇，公司加快了股權投資梳理和完善PE投資鏈條的步伐。2012年4月，公司全資子公司-張江浩成創(chuàng)投分別出資40萬元和1.5億元對上海張江磐石葆霖和上海金融發(fā)展投資基金進行增資。9月，公司董事會同意與張江（集團）共同對張江小貸公司實施非同比例增資。公司擬以6.21億元增持張江小貸公司6000萬股。增資完成后，公司將持有張江小貸公司19.67％股份。增資完成后張江小貸的注冊資金將由3.3億元變更為6.1億元。2013年1月，公司同意全資子公司-張江浩成創(chuàng)投對張江漢世紀創(chuàng)業(yè)投資有限公司減少出資9300萬元（本次減資主要是為了提高股東的資金使用效率）。減資完成后，張江浩成創(chuàng)投仍將持有漢世紀創(chuàng)投30%的股權（該公司注冊資本變更為6.9億元）。此外，公司還分別同比例對上海張潤置業(yè)有限公司和上海亞洋數據信息有限公司增資280萬元和43萬元，并以381萬元轉讓了上海新張江物業(yè)公司全部40％股權等等。我們認為，這些舉措將理順公司投資，進一步完善公司的PE投資鏈條，為全面充分受益"新三板"擴容而打下堅實的基礎。今年前三季度，公司實現投資收益3.05億元，同比大幅增加65.49%，轉型發(fā)展趨勢良好。
2012年以來公司簽訂合計15億元產業(yè)物業(yè)銷售合同，已結轉11億元，預計未來兩年還可增厚凈利0.88億元：2012年1月，公司簽訂7億元的科苑路399號張江創(chuàng)新園10#物業(yè)（建面合計4.12萬平）銷售合同。這筆銷售款將在2011年底、2012年3月底和6月底分別以2.1億元、2.1億元和2.8億元入賬。2012年12月，公司簽訂2.53億元的科苑路399號張江創(chuàng)新園11號樓地上1-11層房地產（建面合計1.56萬平）銷售合同。這筆銷售款將在2012年底、2013年底和2014年底分別以1.26億元、3789萬元和8841萬元入賬。2012年12月，公司簽訂2.68億元的龍東大道3158弄6號3幢的房產（建面合計1.92萬平）銷售合同。這筆銷售款將在2012年底、2013年底和2014年底分別以1.34億元、4027萬元和9397萬元入賬。201
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