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    作為國內(nèi)文化旅游的龍頭，其價(jià)值被忽視，直接導(dǎo)致價(jià)值被嚴(yán)重低估。建議積極買入：（1）地產(chǎn)政策調(diào)整預(yù)期升溫，公司是最大受益者，帶來估值修復(fù)契機(jī)；（2）具有地產(chǎn)的估值彈性；（3）真正創(chuàng)造價(jià)值-消費(fèi)者、地方政府、投資者都需要！合理市值560億元，向上空間46%——地產(chǎn)320億（13PE8倍）+文化旅游240億（13EV/EBITDA 10倍）。
    事件
    7月8日，上海瑪雅水公園盛大開業(yè)——上?，斞藕┧珗@是華東地區(qū)首座大型水主題公園，擁有近40個(gè)領(lǐng)冠全球的觀賞及體驗(yàn)性項(xiàng)目。
    點(diǎn)評(píng)
    上?，斞潘珗@的開業(yè)，豐富了主題公園的內(nèi)容，將增強(qiáng)主題公園的競(jìng)爭力和異地?cái)U(kuò)張能力；彰顯了公司在文化旅游產(chǎn)業(yè)的專注和能力。
    旅游業(yè)務(wù)現(xiàn)金流穩(wěn)定，但回收期較長，公司將文化旅游與地產(chǎn)完美結(jié)合，通過地產(chǎn)較快回收現(xiàn)金流，進(jìn)一步支持文化旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。我們認(rèn)為這種業(yè)務(wù)模式符合我國的國慶，也有利于鞏固文化旅游龍頭的地位。
    公司目前市值382億，13PE 8倍。顯然，文化旅游業(yè)務(wù)的價(jià)值被忽視了！我們建議積極買入，目標(biāo)價(jià)7.7元，往上空間46%，理由有三：

    1.地產(chǎn)政策調(diào)整預(yù)期有望帶來估值修復(fù)契機(jī)
    （1）由于公司地產(chǎn)項(xiàng)目偏向高端，受地產(chǎn)調(diào)控政策的壓制最嚴(yán)重，一旦調(diào)控政策轉(zhuǎn)向，正面的彈力也將較大
    （2）華僑城一直被國家視為文化旅游龍頭，寄托文化旅游復(fù)興的夢(mèng)想；國家領(lǐng)導(dǎo)人多次視察，彰顯受重視的程度；國家正大力扶持和鼓勵(lì)文化旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，地產(chǎn)調(diào)控政策轉(zhuǎn)向，華僑城受到優(yōu)先的關(guān)懷的可能性較大。
    2.具有地產(chǎn)的估值彈性
    （1）歷史上華僑城相對(duì)主流地產(chǎn)股，一般有20%以上的溢價(jià)；因受政策壓制，溢價(jià)已消失——13PE8倍，PB1.55倍。因此，反彈具備地產(chǎn)的估值彈性。
    （2）文化旅游業(yè)務(wù)盈利能力逐步提升，2012年資產(chǎn)規(guī)模約230億，經(jīng)營性現(xiàn)金流20億，預(yù)計(jì)2013年可達(dá)24億；在按美國市場(chǎng)的估值方法和估值水平，至少值240億（動(dòng)態(tài)EV/EBITDA 一般9-16倍）。
    （3）合理價(jià)值560億元以上，向上空間46%。按美國估值水平，文化旅游業(yè)務(wù)240億元；按13PE 8倍，地產(chǎn)業(yè)務(wù)320億元（預(yù)計(jì)2013年地產(chǎn)業(yè)務(wù)凈利潤約40億元）。
    3.真正創(chuàng)造價(jià)值-優(yōu)質(zhì)生活創(chuàng)想家，引領(lǐng)品質(zhì)生活
    （1）消費(fèi)者需要他——不管是主題公園、旅游度假區(qū)、都市娛樂目的地，還是品質(zhì)住宅，公司的產(chǎn)品均引領(lǐng)社會(huì)的潮流。
    （2）地方政府需要他——提升城市品位，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展，提升片區(qū)土地價(jià)值；帶動(dòng)投資和游客聚集，創(chuàng)造稅收和就業(yè)。引入華僑城是政績！
    （3）投資者需要他——真正創(chuàng)造價(jià)值的公司，在A股還是相對(duì)稀缺的！
    4.盈利預(yù)測(cè)
    我們維持2013-15權(quán)益利潤47.1、56.7、69.6億元的預(yù)測(cè)，對(duì)應(yīng)EPS 0.65、0.78、0.96元。
    5.風(fēng)險(xiǎn)提示：政策調(diào)整預(yù)期落空、經(jīng)濟(jì)硬著陸。