>> 中銀國際-華僑城A(000069)獲集團注入70萬平米,補充深圳本部優(yōu)質(zhì)土儲-130515
| 上傳日期： |
2013/5/15 |
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作者： |
田世欣 |
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點評：
截至 2012 年末，華僑城房地產(chǎn)業(yè)務(wù)未開發(fā)土地儲備預(yù)計約297 萬平米，其中，深圳未開發(fā)土地儲備52 萬平米，僅占18%，深圳的優(yōu)質(zhì)土地儲備亟待補充。
本次注入4 個地塊均位于深圳本部，合計建面70 萬方，極大的擴充公司深圳土地儲備至122 萬平米，則深圳占比將上升至33%。（慧博投研資訊）本次資產(chǎn)注入之后集團在華僑城區(qū)內(nèi)的有證土地已基本一次性產(chǎn)權(quán)變更完畢。
根據(jù)北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司的評估結(jié)果，此次注入4 個地塊的交易價格為66.26 億元。按照70萬平米的總建筑面積來計算，平均樓面價為9,462元/平米，與華僑城本部4-6 萬元/平米而言非常便宜。華僑城將通過現(xiàn)金方式收購上述資產(chǎn)，雖然收購金額巨大，但我們預(yù)計公司與集團之間的付款條件較為寬松，不會對企業(yè)的現(xiàn)金狀況造成明顯影響。
此次注入的4 個地塊區(qū)位優(yōu)勢非常明顯，其中，中心花園地塊位于歡樂谷附近、華僑城大廈地塊位于世界之窗和中華民俗村附近、西北片區(qū)地塊位于僑城馨園和香山里附近、天鵝湖2 號位于天鵝堡附近。而根據(jù)周邊項目售價情06 況，對于中心花園、華僑城大廈、西北片區(qū)和天鵝湖2 號這四個項目，我們分別估算均價為10 萬元/平米（商業(yè)性質(zhì)別墅）、5.5 萬元/平米（商業(yè)和寫字樓分別為10 萬元/平米和4.5 萬元/平米）、3.5 萬元/平米（住宅）和6 萬元/平米（住宅），在假設(shè)4 個項目均出售的前提下，預(yù)計銷售毛利率則分別高達82%、61%、57%和73%，可見以上4 個項目盈利能力之強。
在估值方面，此次注入的4 個地塊中，分別由兩個住宅地塊和兩個商業(yè)地塊。
如果我們假設(shè)公司把商業(yè)和住宅的70 萬平米全部銷售的話，那么4 個項目所能貢獻的凈利潤合計約為107 億元，3 年凈利潤折現(xiàn)合計約為79 億元，本次項目的注入預(yù)計可以增厚每股NAV 約1.08 元，公司2013 年末每股重估凈資產(chǎn)值將從7.94 增加至9.02 元，增厚比例為13.7%。
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