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事件
    康佳集團(tuán)8月17日公告：華僑城集團(tuán)公司反對康佳集團(tuán)作為唯一實(shí)施主體繼續(xù)推進(jìn)康佳集團(tuán)總部廠區(qū)城市更新項(xiàng)目，認(rèn)為康佳集團(tuán)總部廠區(qū)城市更新單元涉及的宗地（T309-0056，土地面積37251.8平方米）的歷史情況和遺留的產(chǎn)權(quán)問題存在異議，并提出暫?？导鸭瘓F(tuán)總部廠區(qū)相關(guān)流程手續(xù)，待華僑城集團(tuán)公司和康佳集團(tuán)雙方妥善商議解決方案后，再對該項(xiàng)目進(jìn)行處理。
    點(diǎn)評
    1. 該宗地規(guī)劃建筑面積26萬平米，用途：商務(wù)公寓、辦公等。按照規(guī)劃，此次涉及的地塊占地面積37252萬平米，建筑面積26萬平米，容積率6.98，用途：商務(wù)公寓、商業(yè)性辦公、商業(yè)服務(wù)業(yè)、產(chǎn)業(yè)研發(fā)、產(chǎn)業(yè)配套等綜合型項(xiàng)目。（詳見康佳集團(tuán)2011年10月15日公告）。
    2. 華僑城集團(tuán)主導(dǎo)該宗地開發(fā)的概率較大。華僑城清晰的證明了其對該宗地土地使用權(quán)的權(quán)利，華僑城集團(tuán)與康佳集團(tuán)合作開發(fā)的可能性較大。由于土地價(jià)值遠(yuǎn)超地上建筑物價(jià)值，華僑城集團(tuán)主導(dǎo)開發(fā)的概率較大——而且，康佳集團(tuán)在土地商業(yè)開發(fā)方面的經(jīng)驗(yàn)遠(yuǎn)不及華僑城集團(tuán)。
    3. 交由華僑城A開發(fā)的概率較大。由于華僑城集團(tuán)承諾，不從事與華僑城A有同業(yè)競爭的業(yè)務(wù)，且華僑城集團(tuán)真正擁有地產(chǎn)開發(fā)能力的主體已在華僑城A，因此，華僑城A實(shí)施該地塊開發(fā)，順理成章——我們認(rèn)為，最可能的方式：華僑城集團(tuán)以合理的價(jià)格，將土地開發(fā)權(quán)置入華僑城A。
    4. 實(shí)現(xiàn)多贏。華僑城A的開發(fā)能力有目共睹，地塊交由華僑城A開發(fā)，可最大限度挖掘該地塊的價(jià)值；對于開發(fā)經(jīng)驗(yàn)欠缺的康佳集團(tuán)來說，是在其權(quán)利范圍內(nèi)，實(shí)現(xiàn)了價(jià)值最大化。因此，該地塊的開發(fā)，將給華僑城集團(tuán)、康佳集團(tuán)、華僑城A帶來價(jià)值增厚，真是實(shí)現(xiàn)多贏。
    5. 市場此前曾因“該地塊由康佳集團(tuán)作為唯一開發(fā)實(shí)體”而質(zhì)疑華僑城集團(tuán)的同業(yè)競爭承諾。此次華僑城集團(tuán)的表態(tài)，充分說明了：華僑城集團(tuán)一直在努力踐行其有關(guān)同業(yè)競爭的承諾。
    6. 重申“ALL IN”，及7.92元的目標(biāo)價(jià)。我們在此重申“ALL IN”邏輯：（1）因?yàn)閯?chuàng)造價(jià)值，護(hù)城河寬廣；（2）受地產(chǎn)拖累，價(jià)值嚴(yán)重低估；（3）短期催化劑：優(yōu)先受益地產(chǎn)政策轉(zhuǎn)向、三季報(bào)繼續(xù)靚麗、康佳總部地塊開發(fā)進(jìn)展。目標(biāo)價(jià)7.92元，對應(yīng)總市值576億元=地產(chǎn)336億（13PE 8倍）+文化旅游業(yè)務(wù)240億（參照美國，10倍EBITDA）。
    風(fēng)險(xiǎn)提示：政策調(diào)整預(yù)期落空、經(jīng)濟(jì)硬著陸。