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投資要點(diǎn)
    現(xiàn)金參與定增彰顯控股股東長(zhǎng)期信心。公司昨晚公告非公開(kāi)發(fā)行預(yù)案，擬向公司控股股東金隅集團(tuán)、京國(guó)發(fā)基金2 家特定對(duì)象發(fā)行50090 萬(wàn)股，其中金隅集團(tuán)擬以現(xiàn)金認(rèn)購(gòu)44803 萬(wàn)股，京國(guó)發(fā)基金擬以現(xiàn)金認(rèn)購(gòu)5287萬(wàn)股。本次非公開(kāi)發(fā)行價(jià)格為5.58 元/股，高于停牌前股價(jià)5.22 元/股，公司控股股東以高于現(xiàn)價(jià)現(xiàn)金參與定增，彰顯對(duì)公司長(zhǎng)期發(fā)展信心。本次非公開(kāi)發(fā)行擬募集資金約為27.95 億元，用于北京金隅國(guó)際物流園工程項(xiàng)目和年產(chǎn)80 萬(wàn)標(biāo)件家具生產(chǎn)線項(xiàng)目，將推動(dòng)公司加快在新型建材與商貿(mào)物流領(lǐng)域的拓展和布局，同時(shí)亦有助于優(yōu)化公司資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)（中報(bào)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%），降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
    上半年商品房業(yè)務(wù)靚麗，水泥業(yè)務(wù)疲弱。公司2013 年上半年共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入203.87 億元，同比增長(zhǎng)38.25%；實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者凈利潤(rùn)12.99 億元，同比下降6.35%；EPS 為0.30 元，略低于預(yù)期。上半年房地產(chǎn)板塊實(shí)現(xiàn)結(jié)算收入64.4 億元，同比增長(zhǎng)15.6%，毛利率34.6%，同比下降4.22pct，其中商品房結(jié)算面積占比大幅提升35.56pct 至89.26%；上半年水泥及熟料綜合銷量1638 萬(wàn)噸，同比上升9.1%，噸毛利57 元，同比下降12 元，主要是受京津冀地區(qū)水泥價(jià)格下滑影響。
    京津冀地區(qū)水泥景氣持續(xù)疲弱，東北地區(qū)景氣存回落風(fēng)險(xiǎn)。公司水泥業(yè)務(wù)主要銷售區(qū)域位于京津冀及東北地區(qū)，京津冀地區(qū)奧運(yùn)會(huì)及“四萬(wàn)億”效應(yīng)帶來(lái)的需求高峰已過(guò)，2013 年1-7 月區(qū)域產(chǎn)量同比下滑8%。預(yù)計(jì)受下游資金緊張影響，下半年京津冀需求仍將呈現(xiàn)疲弱態(tài)勢(shì)；加之區(qū)域中小企業(yè)極為分散，協(xié)同機(jī)制尚不成熟，我們預(yù)計(jì)全年區(qū)域景氣仍將在底部震蕩，2014 年隨新增產(chǎn)能回落供需格局或?qū)⒂兴棉D(zhuǎn)。此外，公司銷售區(qū)域東北地區(qū)1-7 月水泥需求大幅下滑20%，后續(xù)水泥價(jià)格亦存高位回落風(fēng)險(xiǎn)。
    坐擁京城稀缺資源，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)鎖定快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。公司上半年實(shí)現(xiàn)簽約面積92.3 萬(wàn)平方米，同比大幅增長(zhǎng)117.5%，截至6 月底其預(yù)收款項(xiàng)達(dá)152.45 億元，同比增長(zhǎng)42%；預(yù)收款項(xiàng)/2012 年地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入為1.4倍，業(yè)績(jī)鎖定程度較強(qiáng)。此外，根據(jù)公司地產(chǎn)項(xiàng)目竣工安排，北京觀瀾時(shí)代、大成郡等重點(diǎn)京內(nèi)商品房項(xiàng)目有望集中在2013-2014 年竣工，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年地產(chǎn)業(yè)務(wù)將保持快速增長(zhǎng)。同時(shí)，公司融資成本（5.5%左右）低廉亦有利于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)延續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。
    風(fēng)險(xiǎn)因素：房地產(chǎn)調(diào)控政策風(fēng)險(xiǎn)、地方政府資金吃緊導(dǎo)致需求不達(dá)預(yù)期。
    盈利預(yù)測(cè)、估值及投資建議：基于對(duì)區(qū)域水泥景氣走勢(shì)及公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的判斷，我們預(yù)測(cè)公司2013/2014/2015 年EPS 分別為0.70 元/0.82 元/0.98 元（原預(yù)測(cè)0.78/0.89/1.00 元），采用不同估值方法（建材行業(yè)用PE 法，房地產(chǎn)及物業(yè)投資用NAV 法）得到相應(yīng)估值后匯總得出公司長(zhǎng)期目標(biāo)價(jià)為7.4 元/股，對(duì)應(yīng)2013 年市盈率區(qū)間為11 倍。鑒于公司短期仍處于業(yè)績(jī)的恢復(fù)過(guò)程中，維持“增持”評(píng)級(jí)。