>> 平安證券-海寧皮城(002344)天津銷地再下一城,本部六期探索轉(zhuǎn)型-130912
| 上傳日期： |
2013/9/13 |
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來源： |
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| 評(píng)級(jí)： |
推薦 |
作者： |
耿邦昊，洪濤 |
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此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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事件：公司今日公告，擬與天津東泰世紀(jì)投資有限公司成立合資公司，開發(fā)建設(shè)天津海寧皮革城項(xiàng)目，總建筑面積15萬平米（其中皮革市場11.2萬平米），預(yù)計(jì)2013年內(nèi)動(dòng)工，2015年三季度投入使用；同時(shí)擬在海寧本部開發(fā)建設(shè)六期項(xiàng)目，總建筑面積33.8萬平米（包括國際館、皮衣批發(fā)中心、展覽中心及商務(wù)樓），預(yù)計(jì)2013年內(nèi)動(dòng)工，2014展覽中心投入使用，2015年國際館及皮衣批發(fā)中心陸續(xù)投入使用。
平安觀點(diǎn)：皮衣作為消費(fèi)升級(jí)的典型品類，短期可能受天氣及經(jīng)濟(jì)影響，但長期需求旺盛。目前皮革產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展健康，上游商戶盈利能力強(qiáng)，公司“前店后廠”的市場運(yùn)作模式，分享上游制造環(huán)節(jié)利潤，租金水平高。公司依托產(chǎn)地市場生產(chǎn)資源，憑借已經(jīng)建立的品牌及規(guī)模優(yōu)勢(shì)，加速整合銷地市場零售渠道，在培育一批具備較強(qiáng)品牌、零售運(yùn)營能力的大商戶同時(shí)，也促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)銷專業(yè)分工化的轉(zhuǎn)型。隨著哈爾濱、天津、北京、西安、濟(jì)南等潛在項(xiàng)目的落地以及電商渠道的開拓，零售渠道集中度有望持續(xù)提升。
天津項(xiàng)目合資開發(fā)，銷地市場再下一城
天津海寧皮革城位于天津東南方老城區(qū)至濱海新區(qū)中間，與天津宜家和紅星美凱龍相鄰，形成客流互補(bǔ)。項(xiàng)目占地面積3.94萬平米，規(guī)劃總建筑面積15萬平米（其中皮革市場11.2萬平米，地下停車場3.8萬平米）。公司擬與天津東泰世紀(jì)投資有限公司成立合資公司建設(shè)開發(fā)該項(xiàng)目（公司出資8000萬，占80%股份），計(jì)劃總投資約5.3億元，其中土地成本8288萬元（140元/畝，低于周邊土地市場價(jià)）。
天津項(xiàng)目預(yù)計(jì)2013年內(nèi)動(dòng)工，2015年三季度投入使用。假定該項(xiàng)目租售比例為9:1，公司預(yù)計(jì)租賃單價(jià)為第一年500元/平米，第二年600元/平米，第三年700元/平米，以后逐年遞增5%；出售單價(jià)2.5萬元/平米，租售價(jià)格均顯著低于成都市場開業(yè)水平（成都市首年租金813元/平米，售價(jià)3.26萬元/平米）。
若成都市場經(jīng)營持續(xù)提升、哈爾濱市場招租大獲成功，我們預(yù)計(jì)同為銷地市場的天津項(xiàng)目將有較大概率超公司預(yù)期。
本部六期年內(nèi)動(dòng)工，豐富業(yè)態(tài)探索轉(zhuǎn)型
本部六期項(xiàng)目位于二期原輔料市場西側(cè)，占地面積9.79萬平米，規(guī)劃總建筑面積33.8萬平米（其中國際名品館12.8萬平米、皮衣批發(fā)中心13.7萬平米、展覽中心5萬平米以及配套商務(wù)樓2.3萬平米）。國際館擬引進(jìn)國際二三線的皮具、箱包、皮鞋及時(shí)裝品牌，豐富市場品類組合，增強(qiáng)消費(fèi)者購物體驗(yàn)；而皮衣批發(fā)中心主要面向海寧及周邊地區(qū)小規(guī)模皮衣生產(chǎn)企業(yè)（尚未進(jìn)入市場的商戶），進(jìn)一步整合匯聚產(chǎn)業(yè)鏈資源。
六期項(xiàng)目計(jì)劃總投資13.4億元，分三年滾動(dòng)開發(fā)，預(yù)計(jì)2013年內(nèi)動(dòng)工，展覽中心2014年投入使用，國際館、皮衣批發(fā)中心2015年陸續(xù)投入使用。公司預(yù)計(jì)六期全部用于租賃，其中展覽中心及配套商務(wù)樓分別為500萬/年；國際館起租300元/平米
年，皮衣批發(fā)中心起租1000元/平米
年，未來逐年遞增5%。
盈利預(yù)測(cè)及估值
我們預(yù)計(jì)天津及本部六期項(xiàng)目從15年起貢獻(xiàn)業(yè)績，除了租售收入外，一次性承租權(quán)費(fèi)的收?。ㄎ覀冋J(rèn)為概率較大），也將極大地緩解公司現(xiàn)金流壓力、增厚公司利潤。從我們近期與皮衣商戶的交流情況來看，今年無論是貼牌還是批發(fā)客戶，下單都相對(duì)謹(jǐn)慎，因此進(jìn)入旺季后的零售市場數(shù)據(jù)將更為關(guān)鍵，我們將密切關(guān)注終端景氣度的變化。維持13-14年EPS預(yù)測(cè)為1.02和1.17元，現(xiàn)價(jià)對(duì)應(yīng)13年估值17倍，“推薦”評(píng)級(jí)不變。
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