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    公司12日發(fā)布2則投資公告：（1）擬參與競拍土地，以13.4億元在海寧本部開發(fā)建設(shè)皮革城六期項(xiàng)目，占地面積9.8萬平米，總建面33.8萬平米，均用于租賃；（2）擬與天津東泰世紀(jì)投資公司合作開發(fā)天津海寧皮革城項(xiàng)目，總投資約5.3億元，土地面積3.94萬平米，總建面15萬平米。 簡評和投資建議。
    以下兩項(xiàng)外延項(xiàng)目均體現(xiàn)公司持續(xù)外延擴(kuò)張的發(fā)展戰(zhàn)略，對2013-14年業(yè)績貢獻(xiàn)有限，有望從2015年開始成為重要增量來源，預(yù)計(jì)2015-2016年合計(jì)貢獻(xiàn)凈利潤約3200萬元和1.6億元，合EPS約0.03元和0.14元。
    （1）六期項(xiàng)目：位于海州西路以南、廣順路以西，位于二期原輔料市場西側(cè)，包括國際館、皮衣批發(fā)中心、展覽中心及配套商務(wù)樓。總建面33.8萬平米，其中地上24.9萬平米，地下8.9萬平米，包括：（A）國際館地上6層9.1萬平米、地下2層3.7萬平米，擬引進(jìn)國際二三線的皮具、箱包、皮鞋、時裝品牌；（B）皮衣批發(fā)中心地上5層9.8萬平米、地下2層3.9萬平米，建成后擬集聚海寧及周邊地區(qū)小規(guī)模皮衣生產(chǎn)企業(yè)；（C）展覽中心地上4層3.7萬平米、地下1層1.3萬平米，擬面向本公司、本行業(yè)及社會承攬展會；（D）配套商務(wù)樓2.3萬平米共25層。
    若順利競得土地，公司計(jì)劃2013年年底前動工，2014年展覽中心投入使用，2015年國際館、皮衣批發(fā)中心投入使用。屆時公司本部市場經(jīng)營面積將增加約1/3。據(jù)公司測算，展覽中心年展覽和配套商務(wù)樓租賃收入各按500萬元；國際館起租單價(jià)每年300元/平米，以后逐年遞增5%；批發(fā)中心起租單價(jià)每年1000元/平米，以后逐年遞增5%。投資回收期約9.25年（稅后）。
    我們初步測算，該項(xiàng)目2014-2016年分別貢獻(xiàn)收入500萬元、9770萬元和1.9億元，以30%左右凈利率計(jì)，貢獻(xiàn)凈利潤150萬元、2930萬元和5700萬元，合EPS約0.001元、0.03元和0.05元，對2014-15年業(yè)績增厚幅度均不超3%。
    （2）天津項(xiàng)目：雙方擬成立天津海寧公司，注冊資金1億元，其中公司出資8000萬元，占比80%，東泰公司出資2000萬元，占比20%。該項(xiàng)目位于東麗區(qū)津塘公路北、京山鐵路南，與天津宜家及紅星美凱龍項(xiàng)目相鄰，總建面15萬平米，其中皮革市場11.2萬平米，地下停車場約3.8萬平米。公司預(yù)計(jì)項(xiàng)目2013年內(nèi)動工，計(jì)劃2015年三季度投入使用。
    該地塊由東泰公司辦理報(bào)建手續(xù)，項(xiàng)目設(shè)計(jì)、工程管理由公司負(fù)責(zé)，當(dāng)投資額達(dá)總投資額25%時，東泰公司將地塊及其上的在建工程轉(zhuǎn)讓過戶至天津海寧公司名下，由后者進(jìn)行后續(xù)開發(fā)；轉(zhuǎn)讓作價(jià)包括土地和地上建筑，雙方約定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款為8288萬元（140萬元/畝），低于周邊市場價(jià)，地上建筑物轉(zhuǎn)讓價(jià)按實(shí)際支出數(shù)。
    天津項(xiàng)目擬采取租售結(jié)合的方式開發(fā)，按9：1租售面積，租賃單價(jià)第1年500元/平米、第2年600元/平米、第3年700元/平米，以后逐年遞增5%；出售單價(jià)2.5萬元/平米，公司測算項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期為9.23年。
    我們預(yù)計(jì)，該項(xiàng)目（A）出租部分2015-2016年分別確認(rèn)租金收入1260萬元和5292萬元，以30%凈利率計(jì)各貢獻(xiàn)凈利潤378萬元和1588萬元，合EPS為0.003元和0.014元。（B）假設(shè)出售收入確認(rèn)在2016年，貢獻(xiàn)收入2.8億元，以40%凈利率計(jì)貢獻(xiàn)凈利潤1.12億元，EPS為0.1元。整體預(yù)計(jì)該項(xiàng)目對公司2015-16年的權(quán)益凈利潤（80%）貢獻(xiàn)各為302萬元和10230萬元，增厚EPS各約0.003元和0.09元。
    維持對公司觀點(diǎn)。公司集聚了大量優(yōu)質(zhì)商戶資源，持續(xù)實(shí)施成功的外延擴(kuò)張，租售結(jié)合方式有利于保持業(yè)績高成長和較高的投資回報(bào)率，展望后期，也應(yīng)關(guān)注公司的擴(kuò)張效率和邊際投入回報(bào)比。
    維持盈利預(yù)測。預(yù)計(jì)公司2013-2014年EPS分別為1.00元和1.16元，同比增長59.8%和15.7%，其中以毛利額占比測算2013年出租業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)EPS約0.68元，商鋪出售業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)EPS約0.28元，地產(chǎn)貢獻(xiàn)EPS約0.04元。維持21.3元的目標(biāo)價(jià)（對應(yīng)2013年出租業(yè)績25倍PE，商鋪出售業(yè)績10倍PE，并加上地產(chǎn)業(yè)績貢獻(xiàn)）和"增持"評級。
    風(fēng)險(xiǎn)與不確定性。異地?cái)U(kuò)張效率下降風(fēng)險(xiǎn)；電子商務(wù)分流風(fēng)險(xiǎn)；后續(xù)業(yè)績增速下滑風(fēng)險(xiǎn)。