>> 中信證券-金融街（000402）2014年中報暨重大事項點(diǎn)評-價值絕對...-140822
| 上傳日期： |
2014/8/22 |
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| 格式： |
pdf 共3頁 |
來源： |
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| 評級： |
買入 |
作者： |
陳聰，付瑜 |
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此報告為加密報告 |
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假設(shè)回購價格7.5 元/股，回購金額25000 萬元，則公司可以回購股份的數(shù)量為3333.3 萬股。假設(shè)公司第一大股東及關(guān)聯(lián)方5 月6 日增持后持股并無變動，則公司第一大股東及一致行動人在回購后的持股比例將達(dá)到30.07%，安邦保險持股比例將上升至10.1%。根據(jù)證監(jiān)會規(guī)定，“因上市公司按照股東大會批準(zhǔn)的確定價格向特定股東回購股份而減少股本，導(dǎo)致當(dāng)事人在該公司中擁有權(quán)益的股份超過該公司已發(fā)行股份的30%”，可以豁免要約收購。但最后是否滿足此條件尚未確定。
回購股票體現(xiàn)了公司對價值低估的不認(rèn)可。公司目前在金融街區(qū)域擁有辦公及配套物業(yè)13 萬平（不包括即將改造完成的金融街中心項目新增部分），商業(yè)及配套21 萬平，酒店、公寓及配套約10 萬平米，而2014 年8 月剛剛出讓的華嘉胡同地塊的樓面價（剔除回遷房等）超過了9 萬元/平米。除此之外，公司還擁有北京大吉危改項目、月壇中心等核心稀缺土地儲備，若按照市價重估，則公司的實際PB 水平遠(yuǎn)低于目前0.85 倍的水平。本次回購股票也體現(xiàn)了公司對目前估值狀況的不滿意，在現(xiàn)金充足的情況下回購股份對于流通股東來說是極為有利的，公司不斷重估的預(yù)期將提升公司估值水平。
結(jié)算分布不均衡導(dǎo)致業(yè)績負(fù)增長，但全年看實現(xiàn)穩(wěn)健增長是大概率事件。
公司2014 年中報實現(xiàn)營業(yè)收入43 億元，同比下降33%；實現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤3.15 億元，同比下降51%。預(yù)計公司的主力結(jié)算項目月壇項目將于2014 年四季度結(jié)算，這也導(dǎo)致公司今年的業(yè)績分布波動性較大。
但全年來看，公司結(jié)算充足，商務(wù)地產(chǎn)毛利率有保證，業(yè)績實現(xiàn)同比穩(wěn)健增長的確定性較大。
商務(wù)地產(chǎn)銷售簽約可控，區(qū)域拓展發(fā)力。公司上半年完成簽約110 億元，其中商務(wù)地產(chǎn)簽約78.6 億元。公司在京商務(wù)地產(chǎn)項目位置稀缺，是明顯的賣方主導(dǎo)市場，這也使得公司銷售簽約的速度可控性強(qiáng)，產(chǎn)品供不應(yīng)求也導(dǎo)致銷售確定性強(qiáng)。上半年公司在廣州、天津、重慶等補(bǔ)充了93 萬平土地儲備，完善了布局結(jié)構(gòu)。同時公司作為金融街區(qū)域的打造者，有望憑借資源優(yōu)勢在中心城區(qū)疏解及京津冀一體化過程中分享紅利。
風(fēng)險提示。新拓展區(qū)域市場不熟悉帶來的管理風(fēng)險。
盈利預(yù)測及估值。公司絕對價值低估，控股股東及產(chǎn)業(yè)資本長期看好，公司推出的回購方案將促使公司價值合理回歸。我們維持公司2014/15/16 年EPS 1.19/1.45/1.79 元/股的盈利預(yù)測，NAV11.18 元/股。維持7.83 元/股的目標(biāo)價和“買入”的投資評級。
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