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中央要求各地提高土地利用效率，大城市特別是京津冀等三大都市圈要以盤活存量為主。我們梳理了北上廣深的相關(guān)政策，深圳工業(yè)用地轉(zhuǎn)性為商住用地的政策推進(jìn)最快，北京也鼓勵企業(yè)將工業(yè)用地轉(zhuǎn)性建設(shè)自住商品房。我們認(rèn)為工業(yè)用地轉(zhuǎn)性或成為土改的重要突破口之一，保守測算公司工業(yè)用地帶來的價(jià)值在160 億元左右，若政策進(jìn)一步放開則價(jià)值會更大。
    降息利好公司地產(chǎn)和持有物業(yè)板塊，且財(cái)務(wù)費(fèi)用節(jié)約明顯。近期央行降息標(biāo)志貨幣政策進(jìn)入寬松周期，疊加此前地產(chǎn)限購和限貸政策的放松，將加速地產(chǎn)回暖的勢頭。公司超過50%的毛利由地產(chǎn)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)，未來將受益明顯。另外公司在北京持有76 萬平米的商業(yè)物業(yè)，去年租金收入9.5 億元，持有物業(yè)的公允價(jià)值變動凈收益為6.7 億元，降息將推動租金和公允價(jià)值變動收益上行。目前公司負(fù)債總額近300 億元，今年前三季度財(cái)務(wù)費(fèi)用8.6 億元，我們估算降息后公司將年節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用0.7-1.2 億元，增厚利潤總額約2%左右。
    國企改革和京津冀一體化值得期待。公司大股東北京金隅集團(tuán)是重要的市屬國有企業(yè)，有望在北京國企改革中先行先試，這將提升金隅股份的公司治理水平和運(yùn)營效率。此外京津冀一體化的相關(guān)頂層設(shè)計(jì)也在緊鑼密鼓推進(jìn)中，公司作為區(qū)內(nèi)兩大水泥龍頭企業(yè)之一將受益明顯。
    上調(diào)目標(biāo)價(jià)至11.9 元，繼續(xù)重申“強(qiáng)烈推薦-A”投資評級。公司股價(jià)已順利突破我們的第一目標(biāo)價(jià)8.05 元，站在目前的時(shí)點(diǎn)上，隨著工業(yè)用地相關(guān)政策可能松動、央行降息等利好，我們認(rèn)為公司工業(yè)用地、房地產(chǎn)、持有型物業(yè)等多個板塊的價(jià)值迎來進(jìn)一步向上重估，我們對各業(yè)務(wù)分開估值后上調(diào)公司市值至570 億元左右，對應(yīng)每股價(jià)格為11.9 元，較目前股價(jià)還有30%以上的上漲空間。預(yù)計(jì)公司2014-2016 年EPS 為0.71、0.82 元和0.98 元，繼續(xù)強(qiáng)烈推薦。風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)銷售不力，水泥需求不振，工業(yè)用地轉(zhuǎn)化低于預(yù)期。