>> 平安證券-豫園商城(600655)-擬受讓上海確誠地產(chǎn),推動豫園商圈擴張、升級-150113
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2015/1/13 |
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作者： |
徐問 |
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平安觀點:
整合復(fù)地旗下物業(yè)資源，建立豫泰確誠商業(yè)綜合體：豫園商城、上海復(fù)地均為上海復(fù)星集團下屬企業(yè)，本次收購事項構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易，這也是繼招金礦業(yè)、沈陽豫瓏城、復(fù)星豫園商旅文產(chǎn)業(yè)基金之后，大股東向公司注入或雙方合作的又一項目，將公司已有商業(yè)業(yè)態(tài)、物業(yè)資源與大股東旗下土地資源強強聯(lián)合，實現(xiàn)豫園商圈的延伸和升級。公司受讓獲得的“侯家路38-II”地塊占地面積11125 平方米（可建面積約4 萬平米），接壤公司待開發(fā)項目“豫泰基地”（約3 萬平米），緊鄰城隍廟與外灘，是黃浦區(qū)老城廂地區(qū)舊城更新的重點項目。項目總投資67 億元，由于涉及拆遷、建設(shè)和招商等諸多事項，預(yù)計于2019 年建成使用。
挖掘隱蔽資產(chǎn)價值，實現(xiàn)豫園商圈外延擴張、升級：公司所處的豫園商圈是上海集合商業(yè)、旅游、人文歷史為一體的重要旅游商業(yè)區(qū)，客流量穩(wěn)定，旗下餐飲、食品、百貨、醫(yī)藥、工藝品等業(yè)務(wù)板塊收入和利潤貢獻穩(wěn)定，持有數(shù)十個歷史優(yōu)秀、享譽國內(nèi)外著名品牌，但內(nèi)圈商業(yè)升級緩慢、外延擴張困難限制了品牌價值和業(yè)務(wù)規(guī)模提升。公司持有豫園商圈10 萬平米商業(yè)物業(yè)及隱蔽的待開發(fā)物業(yè)資產(chǎn)（豫泰基地）價值也一直未被市場充分反映。我們認為上海豫泰確誠商業(yè)廣場項目的投建，將伴隨原豫園商圈的業(yè)態(tài)調(diào)整升級，有利于大幅提升豫園商圈的經(jīng)營規(guī)模、促進原有商圈的內(nèi)生增長和經(jīng)營能力提升，提升豫園商業(yè)旅游區(qū)的集客能力，更好地將商業(yè)資產(chǎn)、旅游客流轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟效益。
看好項目長遠回報，后續(xù)大股東資源整合值得期待。因涉及拆遷、建設(shè)和招商等諸多事項，本項目開發(fā)時間長（5 年左右）、投資金額大，將給項目公司帶來較大的經(jīng)營壓力，拉長培育期。但我們看好該項目的長遠回報：1）相比公司沈陽項目，上海核心區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)供給相對稀缺，區(qū)域消費能力也足夠支撐；2）作為豫園商圈的延伸，具有成熟的旅游概念，與傳統(tǒng)商業(yè)項目存在較大差異，培育風(fēng)險較低；3）豫園商圈在上海旅游業(yè)地位舉足輕重，迪斯尼的開業(yè)將促進旅游客流再上新的臺階，提升商圈價值。
商業(yè)地產(chǎn)是黃金珠寶主業(yè)以外公司未來最重要的增長點，大股東復(fù)星集團也將在資本、品牌、人才、項目資源等方面為公司發(fā)展提供支持，未來進一步的資源整合、合作值得期待。
預(yù)測 14-16 年EPS=0.64、 0.74 元、0.82 元，維持“推薦”評級。老廟、亞一珠寶整合為豫園黃金珠寶集團后，在產(chǎn)品、品牌提升，區(qū)域架構(gòu)調(diào)整和精細化管理方面持續(xù)改善，珠寶業(yè)務(wù)盈利能力有望穩(wěn)步提升。雖然沈陽豫瓏城、上海擬投項目短期將給公司帶來較大資本開支和培育期壓力，但有利于豫園商圈模式的復(fù)制、擴張，為公司帶來長遠利潤增長點。大股東復(fù)星及黃浦區(qū)國資委的頻繁增持，也體現(xiàn)了對公司前景的看好。
維持公司14-16 年EPS=0.64、 0.74 元、0.82 元的預(yù)測，對應(yīng)PE=17.7X、15.5X、13.9X，維持“推薦”評級。
風(fēng)險提示：1、新商業(yè)項目建設(shè)進度拉長，總投資額高于預(yù)期；2、豫園商圈客流出現(xiàn)大幅下滑；3、黃金價格下行對需求的短、長期沖擊。
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