>> 首創(chuàng)證券-泰禾集團(tuán)(000732)-深耕一線(xiàn)得以?xún)冬F(xiàn),曲線(xiàn)補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)貨源-160321
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2016/3/22 |
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作者： |
王劍輝 |
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公司“扎根福建本土，深耕一線(xiàn)城市”的前瞻性戰(zhàn)略布局逐漸得到市場(chǎng)驗(yàn)證，2015年迎來(lái)密集釋放期。全年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積181.0萬(wàn)平米，銷(xiāo)售金額323.3億元，同比增長(zhǎng)60.85%，位居全國(guó)22位，較14年大幅上升17位，進(jìn)入準(zhǔn)一線(xiàn)地產(chǎn)行列。其中報(bào)告期結(jié)轉(zhuǎn)面積74.21萬(wàn)平米，確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入146.04億元，同比大幅增長(zhǎng)77.95%，北京地區(qū)業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)比達(dá)到45.84%，與福建省內(nèi)地區(qū)47.62%的占比平分秋色。預(yù)收款項(xiàng)154.25億元，為全年?duì)I收的1.04倍。期末庫(kù)存580.42億元， 70%可售資源集中一線(xiàn)城市。
公司產(chǎn)品結(jié)構(gòu)較為全面，在同質(zhì)化較為嚴(yán)重的住宅市場(chǎng)擁有較為突出的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和品牌認(rèn)知度。泰禾院子成為當(dāng)前豪宅市場(chǎng)較為成熟的品牌體系，持續(xù)占據(jù)各地豪宅銷(xiāo)售榜單的前列，隨著2015年一線(xiàn)城市豪宅市場(chǎng)持續(xù)放量，公司迎來(lái)密集收獲期。此外公司將精品路線(xiàn)滲透到傳統(tǒng)剛需和改善型產(chǎn)品當(dāng)中，泰禾紅、金系列的市場(chǎng)反應(yīng)同樣良好，總體去化較為順暢。商業(yè)地產(chǎn)方面公司持續(xù)推行租售結(jié)合模式，代表作品泰禾廣場(chǎng)在福建多地陸續(xù)開(kāi)業(yè)，并計(jì)劃進(jìn)軍北京昌平地區(qū)。公司特有的高周轉(zhuǎn)模式確保資金快速回籠，并在現(xiàn)金流改善的基礎(chǔ)上穩(wěn)步增加投資性物業(yè)的持有比重。截至2015年末，公司商業(yè)地產(chǎn)已開(kāi)業(yè)的自持物業(yè)面積達(dá)到32.50萬(wàn)平米。
創(chuàng)新拿地方式，曲線(xiàn)補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)貨源。隨著開(kāi)發(fā)商資金在避險(xiǎn)情緒下集中回歸一線(xiàn)城市所帶來(lái)的核心地塊價(jià)格非理性暴漲，公司一改13年之前高舉高打的地王模式，除了深圳單價(jià)地王項(xiàng)目之外，投資拿地態(tài)度逐漸趨于理性，并且通過(guò)合作開(kāi)發(fā)和股權(quán)收購(gòu)的方式以較低的成本介入優(yōu)質(zhì)地塊的開(kāi)發(fā)。報(bào)告期內(nèi)公司新增6塊土地，其中兩塊為合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，新增權(quán)益面積31.14萬(wàn)平米，主要為北京、深圳、杭州等核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊。截至報(bào)告期末，公司已拿地未開(kāi)工建筑面積共計(jì)297.13萬(wàn)平米，能夠維持公司3-4年的開(kāi)發(fā)需求。2016年1季度公司繼續(xù)通過(guò)合作開(kāi)發(fā)的方式分別獲取上海、北京和福州的三個(gè)項(xiàng)目。隨著現(xiàn)金流的改善，預(yù)計(jì)公司將繼續(xù)尋求優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，維持業(yè)績(jī)的可持續(xù)性。 財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)改善，高杠桿模式有所緩解。2015年公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量金額由-166.26億元提升至-23.51億元，同時(shí)完成重組恢復(fù)上市以來(lái)的首次非公開(kāi)發(fā)行工作，募集資金40億元，發(fā)行四期私募公司債，融資額達(dá)到80億元，貨幣資金得以有效補(bǔ)充。截至報(bào)告期末，公司資產(chǎn)負(fù)債率較14年大幅下降9.36個(gè)百分點(diǎn)至79.87%，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率下降11.46個(gè)百分點(diǎn)至75.39%，貨幣資金與短期借款和一年內(nèi)到期長(zhǎng)期借款的比值由0.21提升到0.50，總體杠桿水平依然處于行業(yè)高位，但是持續(xù)改善呈現(xiàn)向好趨勢(shì)，現(xiàn)金流和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)均得以降低。
金控轉(zhuǎn)型力度提升，大手筆股權(quán)激勵(lì)提升活力。公司與控股股東共同出資設(shè)立泰禾金控（平潭）集團(tuán)有限公司，目前已增資擴(kuò)股至25億元，并且投資1.5億元參與設(shè)立海峽人壽，此外還收購(gòu)福建一卡通，介入第三方支付領(lǐng)域。報(bào)告期公司投資的東興證券成功上市，所有者權(quán)益增厚18.42億元。雖然當(dāng)前業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型力度不及預(yù)期，但是隨著資金投入加大，大金控平臺(tái)將進(jìn)一步參享自貿(mào)區(qū)和一帶一路的政策紅利，同時(shí)為公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)的開(kāi)展提供產(chǎn)業(yè)鏈的上下游支持。報(bào)告期內(nèi)公司完成2015年員工持股計(jì)劃，購(gòu)買(mǎi)額度接近12億元，占公司總股本的3.83%，大手筆的股權(quán)激勵(lì)將反映在公司未來(lái)管控效率的提升。 總體來(lái)看，公司此前在一線(xiàn)城市較為激進(jìn)的戰(zhàn)略布局逐漸得到市場(chǎng)驗(yàn)證，在行業(yè)轉(zhuǎn)折階段公司業(yè)績(jī)的逐步兌現(xiàn)也為下一階段的發(fā)展提供更高層次的支持。公司在一線(xiàn)城市持續(xù)補(bǔ)倉(cāng)，現(xiàn)金流和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)持續(xù)改善，未來(lái)業(yè)績(jī)彈性依然平穩(wěn)向好。綜合公司當(dāng)前項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)和市場(chǎng)趨勢(shì)，預(yù)測(cè)未來(lái)2年EPS分別為1.557和1.813，對(duì)應(yīng)當(dāng)前股價(jià)PE為14.28和12.27，低于板塊平均估值水平。
考慮到公司品牌輸出、市場(chǎng)號(hào)召力以及當(dāng)前項(xiàng)目的良好預(yù)期，維持“增持”評(píng)級(jí)。
風(fēng)險(xiǎn)提示
福建地區(qū)銷(xiāo)售回暖難以持續(xù)；一線(xiàn)城市豪宅集中供應(yīng)增加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。
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