>> 中投證券-天健集團(tuán)（000090）國資粵通資產(chǎn)整體注入，協(xié)同整合價值凸顯-160927
| 上傳日期： |
2016/9/28 |
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來源： |
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| 評級： |
強(qiáng)烈推薦 |
作者： |
李少明 |
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擬9.75億元及小部分可能的期后損益獲得粵通公司100%股權(quán)（轉(zhuǎn)讓價格包括評估凈資產(chǎn)，粵通工業(yè)區(qū)與華富工業(yè)區(qū)兩宗地塊補(bǔ)充評估差額及期后損益三部分，其中凈資產(chǎn)評估值為7.07億元，前述兩宗地塊補(bǔ)充評估差額為2.75億元，期后損益另行評估）。繼天健集團(tuán)在深國資旗下首次施行員工持股后，本次收購也開啟了深國資委旗下資源整合的新形式，粵通公司的資產(chǎn)及全部員工496人實(shí)現(xiàn)整體打包進(jìn)入上市公司，符合深化國資國企改革的目標(biāo)要求，體現(xiàn)了深圳市國資委對天健集團(tuán)做強(qiáng)做優(yōu)做大的支持。
我們認(rèn)為，具有以下積極意義：
第一，戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)上協(xié)同，擴(kuò)大業(yè)務(wù)收入規(guī)模，提升主營業(yè)務(wù)核心競爭力?；浲ㄊ巧钲谧钤绲穆窐?qū)I(yè)施工單位之一，在市路橋施工、公路隧道養(yǎng)護(hù)、市政綠化等知名度高，尤其在橋道養(yǎng)護(hù)市場份額居前，承擔(dān)超1600公里高、快速路和國、省道及500座橋梁的日常養(yǎng)護(hù)任務(wù)。收購粵通公司有助于進(jìn)一步完善延伸公司產(chǎn)業(yè)鏈，拓展道路、橋梁和隧道養(yǎng)護(hù)等市政管養(yǎng)和運(yùn)營服務(wù)新領(lǐng)域。同時能擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模、提高市場份額，提高行業(yè)集中度，鞏固在深圳市屬建筑領(lǐng)域的行業(yè)龍頭地位。
第二，粵通旗下權(quán)屬清晰的土地房產(chǎn)資源，開發(fā)價值高。本次收購12項(xiàng)物業(yè)總建面6.7萬方，包括辦公、商業(yè)、廠房宿舍等。其中最難得的是粵通獅頭嶺工業(yè)區(qū)和華富工業(yè)區(qū)可更新項(xiàng)目，合計(jì)收購的土地面積為2.9萬方、現(xiàn)有建筑物面積4.6萬方，補(bǔ)充評估價4.57億元（兩宗地塊所在片區(qū)法定圖則規(guī)劃發(fā)生了變化，有別于工業(yè)用地現(xiàn)狀評估）。假設(shè)按更新后容積率均為3，則獅頭嶺工業(yè)區(qū)、華富工業(yè)區(qū)項(xiàng)目可新規(guī)劃建面8.7萬方，計(jì)容積率樓面地價僅5250元/平米。
第三，潛在資源整合價值?；浲ü痉康禺a(chǎn)類資產(chǎn)共計(jì)40項(xiàng)，其中28項(xiàng)無法于短期內(nèi)確權(quán)而剝離至深投控；另12項(xiàng)產(chǎn)權(quán)清晰，納入粵通公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓范圍。為了便于管理和加快轉(zhuǎn)讓進(jìn)程，委托給天健進(jìn)行經(jīng)營管理。這里涉及土地資產(chǎn)共30項(xiàng)，建筑面積約20.5萬方。在委托經(jīng)營管理期內(nèi)，公司將對托管經(jīng)營的粵通公司土地資產(chǎn)繼續(xù)開展權(quán)屬梳理與完善工作，不排除在將來時機(jī)成熟時成為公司土地儲備。
此前我們多次提示公司舊改資源重估的質(zhì)變機(jī)遇，將不斷通過收購整合積累優(yōu)勢資源。對粵通公司的整合證明此前我們的判斷，公司有了好開局、好起步，以低成本獲取粵通的業(yè)務(wù)協(xié)同和土地資源。根據(jù)深圳市規(guī)土委數(shù)據(jù)，深圳6月一手住宅均價61756元/平方米，環(huán)比漲10.6%，同比漲101%。按照5萬元/平米保守估計(jì)，粵通公司6.6萬方建筑物資源的價值高達(dá)33億元，遠(yuǎn)高于本次約10億元的收購代價。短期業(yè)務(wù)協(xié)同能夠增加公司建筑和物業(yè)租賃營業(yè)收入，中長期這些土地資源升級改造以及20萬方潛在土地儲備，都將為公司積蓄后發(fā)優(yōu)勢。
深國資控股優(yōu)質(zhì)上市平臺，仍將持續(xù)受益國資資源整合和體制升級，著力夯實(shí)基礎(chǔ)蓄勢待發(fā)。充分利用公司擁有的從建筑施工、地產(chǎn)開發(fā)到后續(xù)商業(yè)服務(wù)一體化全產(chǎn)業(yè)鏈城市運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，以及與深圳市國資集團(tuán)的良好關(guān)系，拓展新資源發(fā)展新路徑，新發(fā)展模式打破成長瓶頸，中長期估值提升空間將因此打開?？紤]收購粵通資產(chǎn)帶來增值RNAV由14.7元提升至16.6元/股。天健工業(yè)區(qū)百億級舊改項(xiàng)目開工在即，后續(xù)其他舊改及收購整合也有望帶來可觀優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，增厚公司價值。預(yù)測16-18年EPS0.40/0.51/0.68元，對應(yīng)當(dāng)前股價PE24/19/14倍，6-12個月目標(biāo)價14元，再次"強(qiáng)烈推薦"。
風(fēng)險提示：因行業(yè)及政策變化，對粵通公司的資產(chǎn)、業(yè)務(wù)等資源整合具有不確定性
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