>> 安信證券-陸家嘴(600663)16年報點評-手握不可復制資源,打造大金控集團-170406
| 上傳日期： |
2017/4/7 |
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pdf |
來源： |
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| 評級： |
買入 |
作者： |
陳天誠 |
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2）擬10 派3.94：公司2016 年派息預案為擬向全體股東每10 股分配現(xiàn)金紅利3.94 元（含稅），分紅總額占歸母凈利潤的比例連續(xù)維持在50%。3）截至2016 年末，公司其他流動資產(chǎn)總額達到87.03 億元（+236.89%），由于將陸金發(fā)業(yè)務納入并表，公司采用公允價值計量的資產(chǎn)余額達179.7 億，上年對利潤貢獻達到7.9 億元。
■地產(chǎn)收入占比下降，業(yè)務及凈利潤貢獻趨向多元化：1）住宅結算大增：公司16 年實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售結算56.16 億，其中各類住宅物業(yè)實現(xiàn)銷售收入近42.27 億元，同比增長155.9%。2）地產(chǎn)銷售規(guī)模減少：公司16 年住宅物業(yè)累計合同銷售面積超10 萬方（15 年為24 萬方），合同金額超34.6 億（15 年為60 億），去化率近100%（15 年95%），銷售規(guī)模比上年大幅減少。
■扎根核心商業(yè)圈、租金上升穩(wěn)?。?）2016 年，公司長期在營甲級寫字樓16 幢，總建面超115 萬方，均位于陸家嘴核心地段。成熟甲級寫字樓的平均出租率約為97.5%，平均租金達7.64元/平方米/天（+10.1%）；2）2016 年，公司在營陸家嘴附近商鋪物業(yè)總建筑面積超過10 萬方，出租率均超過99%。
■土儲優(yōu)質潛力大、積極布局一、二線：截至2016 年底，公司地產(chǎn)項目在建總建面262.2 萬方，土地儲備98.5 萬方，其中位于上海土地儲備28.7 萬方（超82%位于陸家嘴金融貿易區(qū)）、天津3.8 萬方、蘇州66 萬方。同時，公司擬在新興區(qū)域開發(fā)投資多個項目，并布局蘇州市場，包括：1）前灘國際商務區(qū)：總建面45 萬方，總投資100 億，旨在復刻陸家嘴；2）陸家嘴御橋科創(chuàng)園：總建面120 萬方；3）收購蘇州綠岸：公司12 月公告重大資產(chǎn)收購，即擬以85.3 億收購蘇州綠岸并獲得蘇州權益土儲總建面103 萬方，以蘇州作為陸家嘴從上海邁出去的第二站。
■國企改革適潮流、地產(chǎn)金融雙驅動：公司成功現(xiàn)金收購集團“陸金發(fā)”88.2%的股權，一舉獲得證券、信托、保險三張金融牌照。16 年，金融板塊貢獻營業(yè)收入18.2 億元，占公司營業(yè)收入總額的14.21%，對利潤總額的的貢獻率達到16.12%。
■投資建議：公司深根陸家嘴核心地段的經(jīng)營性物業(yè)不可復制性，外加質地優(yōu)良的一、二線土儲注入，讓我們相信公司的業(yè)績增長會兼具穩(wěn)定和持續(xù)。我們預計公司17-19 年EPS 分別為1.06 元、1.28 元和1.56 元，對應停牌期股價PE 倍數(shù)為21.3X、17.6X 和14.4X，給予“買入-A”評級，6 個月目標價44.0 元。
■風險提示：毛利下滑，租賃收入不及預期。
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