>> 中投證券-陸家嘴（600663）優(yōu)質(zhì)資源，謀求“地產(chǎn)+金融”開啟新時代-170322
| 上傳日期： |
2017/3/23 |
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pdf |
來源： |
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| 評級： |
強烈推薦 |
作者： |
李少明 |
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截至16 年末，公司整體平均融資成本僅4.39%，有息負債總額264.78 億元，同比增92.9 億元，占總資產(chǎn)33%；凈負債率117%(+23 個百分點，主要由于舉債收購集團金融業(yè)務(wù)所致)，資產(chǎn)負債率75%(+6 個百分點)。貨幣資金51.5 億元，同比增164.9%，預(yù)收賬款51.7 億元(鎖定17 年35%業(yè)績)，同比增10.8%。投資凈收益減少、轉(zhuǎn)讓項目導(dǎo)致凈利率下降。毛利率47.2%(-7.4 個百分點)，凈利率20.7%(-13 個百分點，主要由于投資凈收益同比減少6.2億元以及東方匯廣場部分建筑轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生營收18.75 億元，歸母凈利潤2.7 億元拉低了凈利率)，三費費率7.6%，同比大幅降低9.5 個百分點。
房產(chǎn)銷售營業(yè)收入56.2 億元，同比增156%，超額完成年初計劃132%，毛利率43%，增加1.13 個百分點。16 年公司各類出售型住宅物業(yè)實現(xiàn)銷售收入42.27 億元，各類住宅物業(yè)合同銷售面積10 萬斱，合同金額34.6 億元，在售項目去化率100%。持有在營物業(yè)面積164 萬斱，同比增10 萬斱，在建面積177.2 萬斱(-31.8%)；竣工建面33.8 萬斱(+30%)，新開工15.7 萬斱(-73.8%)。房產(chǎn)租賃表內(nèi)收入28.8 億元，表外7.6億元，超額完成計劃11%、6%，營收同比增22%，毛利率83.3%，減少0.2 個百分點。金融業(yè)營業(yè)收入18.2 億元，同比降6.73%，毛利率57.4%，增加3.47 個百分點。
收購蘇州綠岸95%股權(quán)，總金額為85.3 億元，獲得蘇州市高新區(qū)地塊，規(guī)劃總建面108.41 萬方，其中住宅66.4 萬斱，增厚公司住宅儲備，目前仍在收購進展中。
公司持有陸家嘴區(qū)域辦公物業(yè)、商鋪物業(yè)接近400 萬方，占陸家嘴全部商業(yè)物業(yè)30%左右，租金收入未來三至五年超50 億元無憂，并將持續(xù)受益集團資產(chǎn)證券化率的提升；RNAV40.1 元/股提供高安全邊際。預(yù)計17-19 年營業(yè)收入為140、158、172億元，同比增速分別為9%、13%、9%，三年復(fù)合增速為10.3%；17-19 年最新攤薄EPS 為0.97、1.2、1.33 元，三年復(fù)合增長19.2%，對應(yīng)當(dāng)前股價PE23、19、17 倍，6 個月目標價30 元，對應(yīng)17 年P(guān)E31 倍，長期看好陸家嘴區(qū)域優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)增值潛力及租賃收入的穩(wěn)步提升、以及國改加速帶動新的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入，維持“強烈推薦”評級，16 年分配預(yù)案擬10 股派現(xiàn)3.94 元，股息率約1.76%，現(xiàn)金紅利共13.2 億元，占歸母凈利潤50%，適合追求穩(wěn)定高回報的長期投資者。
風(fēng)險提示：市場波動劇烈、資產(chǎn)重組不及預(yù)期、園區(qū)開發(fā)進展不及預(yù)期。
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