>> 安信證券-中房地產(000736)托管中交整合加速、銷售結算均超計劃-170502
| 上傳日期： |
2017/5/3 |
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買入 |
作者： |
陳天誠 |
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2）毛利率、凈利率和ROE 持續(xù)下降：公司16 年毛利率為21.81%，凈利率為1.24%，ROE 為0.75%。近三年，公司毛利率、凈利率和ROE 持續(xù)下降，公司盈利能力待提高。3）資產負債率攀升，經營活動現(xiàn)金流量凈額連續(xù)4 年為負：截止到17 年一季度末，公司資產負債率為88.7%，真實資產負債率為85.29%，逐年攀升，資本結構承壓；經營活動現(xiàn)金流量凈額連續(xù)4 年為負，但一季度末貨幣資金在手40 億，遠高于短期借款和一年內到期的非流動負債之和4.7 億元，資金充裕，短期償債的現(xiàn)金保障程度仍較高。
■銷售規(guī)模增速高，蘇州項目貢獻收入近半：1）受益于布局城市地產去化，銷售面積和銷售金額同比增長較快：公司16 年簽約銷售額 51.7 億元，完成項目投資 77 億元，均超額完成年初計劃；17 年一季度實現(xiàn)簽約銷售面積9.3 萬平方米，同比增長31%，簽約銷售金額123,507萬元，同比增長49%。公司銷售面積和銷售金額持續(xù)增長，主要是項目布局城市地產市場去化，公司產品主打剛需及改善型住宅產品受益，銷售成果喜人。2）蘇州、長沙為收入主力項目，品牌影響力提升：公司房地產開發(fā)項目布局集中于經濟較為發(fā)達的重點二線城市，2016 年，公司開發(fā)的蘇州、天津、長沙、重慶等項目在所在地區(qū)去化效果理想。公司16 年華東區(qū)域貢獻49%的收入，華中地區(qū)貢獻30%的收入，公司在布局城市深耕效果顯現(xiàn)。
■托管中交地產，資產整合預期仍存：1）托管中交地產，年收入400 萬：中交集團旗下有包括中房地產、中交地產和綠城中國的三個地產平臺，為盡量減少和避免同業(yè)競爭情況，中交房地產集團將中交地產委托公司代為經營管理，已于 2017 年 4 月 21 日簽署《托管協(xié)議》，約定每年的托管費用為 400 萬元，托管期暫定三年。我們判斷托管業(yè)務為解決同業(yè)競爭的暫時性舉措，每年為公司新增收入金額小，是資產重組前的過渡措施。2）資產整合預期仍然存在：16 年公司因債券持有人否決，資產重組于16 年6 月終止。我們認為待終止重組的事項解決，中交地產或將整體注入公司，未來整合預期仍然存在。截止到2016 年9 月末，中交地產總資產規(guī)模237.7 億元，凈資產為71 億元；2016 年前三季度營業(yè)收入22.9 億元，中交地產的整合將擴充公司的項目資源，優(yōu)勢互補，使公司地產業(yè)務更上一層樓。
■投資建議：公司銷售規(guī)模擴大，品牌影響力提升；與中交地產的同業(yè)競爭問題采取托管的過渡性措施，未來資產整合預期將擴充公司項目資源；17 年我們預計公司將加大拓展和銷售力度，簽約銷售額預計達100 億元，公司2017 年營業(yè)收入 35 億元，預計17 年毛利率會有所提高，收入利潤有望實現(xiàn)雙升。我們預計公司 17-19 年 EPS 分別為0.24，0.32，0.35，對應當前股價 PE 倍數(shù)為105.2X，77X，70.4X；我們維持“買入-A”評級，六個月目標價 29.72 元。
■風險提示：業(yè)績不及預期、地產業(yè)務長期增收不增利。
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