>> 中信證券-金融街（000402）2017年中報點評-增持優(yōu)質(zhì)物業(yè)，適當補充土儲-170818
| 上傳日期： |
2017/8/18 |
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| 格式： |
pdf |
來源： |
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| 評級： |
買入 |
作者： |
陳聰，張全國 |
| 下載權限： |
此報告為加密報告 |
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同時，公司公告2017 年前三季度預計凈利潤11.66-14.47 億元，同比增長45%-80%之間，增速比上半年還略有提升。
銷售自然放緩，歷史年度銷售開始在今年體現(xiàn)業(yè)績貢獻。2017 年上半年，公司實現(xiàn)簽約銷售金額82.71 億元，同比下降37.2%，其中商務地產(chǎn)項目23.65 億元，住宅地產(chǎn)59.06 億元。公司銷售放緩的主要原因是近幾年新增開發(fā)用土地較少，資本開支主要用于新增持有物業(yè)，其次是因為公司所處熱點城市存在比較嚴厲的調(diào)控措施。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務毛利率26.95%，比去年全年略有提升。公司房地產(chǎn)開發(fā)營業(yè)收入89.2 億元，同比增長超過70%。期末公司預收款項183.2 億元，和2016 年底的187.9 億元基本相當，仍然保留充足的可結算資源。
扎根優(yōu)質(zhì)區(qū)域，持有物業(yè)貢獻繼續(xù)提升。公司大量持有物業(yè)位于金融街區(qū)域，和CBD、望京、中關村等商圈相比，金融街區(qū)域是北京商辦物業(yè)租金最高，空置率最低的，在商辦物業(yè)市場整體面臨供給壓力時，金融街區(qū)域的優(yōu)質(zhì)寫字樓仍然有明顯租金上升可能性。公司2017 年上半年自持業(yè)務板塊實現(xiàn)營業(yè)收入9.6 億元，同比增長14%；實現(xiàn)息稅前利潤5.8 億元，同比增長16%。我們相信，未來公司在核心區(qū)域的自持物業(yè)面積將繼續(xù)擴大。
適當補充土地儲備，維持現(xiàn)金流平衡。2017 年上半年，公司增加32.2 萬平米的土地儲備，分別位于北京、廊坊、成都、重慶等城市，權益金額約44.7 億元。不過，公司仍然維持經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流入的態(tài)勢。我們預計，公司可銷售資源質(zhì)量可能下降，因為公司不可能在核心區(qū)域足量拿地。但公司理性拿地，同時增加自持面積的戰(zhàn)略是得當?shù)摹?br> 多管齊下，維持融資渠道通暢。上半年公司成立金融街（一期）資產(chǎn)支持專項計劃，募集資金66.5 億元（其中63.17 億元預期收益率5.12%，期限為12 年）。發(fā)行中期票據(jù)30 億元。
風險提示。公司可銷售資源可能不足，從而導致2018 年后報表業(yè)績增速下行的風險。
盈利預測及估值。公司“優(yōu)質(zhì)自持物業(yè)”加“滾動開發(fā)土地儲備組合”的經(jīng)營模式具有合理性，且增加自持物業(yè)的努力順應行業(yè)趨勢。我們維持公司2017/2018/2019 年1.15/1.27/1.30 元/股的盈利預測，維持NAV23.96元/股，維持16.77 元/股的目標價和“買入”的投資評級。
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