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開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積27.38  平方公里。2014  年12  月，金橋開發(fā)區(qū)片區(qū)20.48  平方公里納入了中國（上海）自由貿(mào)易區(qū)。目前，開發(fā)區(qū)已轉(zhuǎn)型為“新能源汽車產(chǎn)業(yè)”、“智能裝備產(chǎn)業(yè)”、“移動(dòng)視訊產(chǎn)業(yè)”和“金融科技產(chǎn)業(yè)”的“3+1”新型產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。未來，開發(fā)區(qū)將依托雙自聯(lián)動(dòng)、科創(chuàng)中心，打造“自貿(mào)金橋”；打造“智造金橋”和“金橋城市副中心”。
        公司是深根金橋的新興城區(qū)開發(fā)運(yùn)營商。1992  年，公司正式成立。1993  年，公司分別在A  股和B  股上市。目前，公司主要在上海金橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)從事工業(yè)、辦公、科研、住宅、商業(yè)的開發(fā)、運(yùn)營和管理。目前、公司以“新興城區(qū)開發(fā)運(yùn)營商”總體定位，成功打造了金橋開發(fā)區(qū)和碧云國際社區(qū)。
        工業(yè)制造類園區(qū)品牌擴(kuò)張力強(qiáng)。目前，工業(yè)制造類園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈條可以隨著龍頭企業(yè)的入駐而逐步成形。隨著時(shí)間推移，園區(qū)根據(jù)產(chǎn)業(yè)鏈的升級(jí)和更迭進(jìn)行再造。由此，工業(yè)制造類園區(qū)的品牌競(jìng)爭(zhēng)力逐步形成。此后，園區(qū)可以通過適當(dāng)?shù)目蛻衾?、服?wù)管理輸出和資本擴(kuò)張等方法，實(shí)現(xiàn)在園區(qū)外業(yè)務(wù)的品牌輸出。
        公司資產(chǎn)含金量高。截止2017  年底，公司在營項(xiàng)目和在建項(xiàng)目主要分布在金橋，涵蓋住宅、研發(fā)樓、辦公樓、商業(yè)、酒店、配套、工業(yè)、土地儲(chǔ)備，地上建面分別為67.29  萬平、81.61  萬平、5.69  萬平、24.78  萬平、1.98  萬平、10.03  萬平、89.32  萬平和50.30  萬平，合計(jì)331  萬平。目前，公司在建的住宅物業(yè)主要是碧云壹零和碧云尊邸。碧云尊邸位于碧云國際社區(qū)的中部，地上建面約10.06  萬平，地下建面約9.58  萬平，位置稀缺而價(jià)值含量高。
        投資建議。受益國資改革和自貿(mào)區(qū)建設(shè)，“優(yōu)于大市”評(píng)級(jí)。公司主要從事上海金橋出口加工區(qū)內(nèi)的工業(yè)地產(chǎn)和園區(qū)開發(fā)和租售業(yè)務(wù)。我們認(rèn)為，未來公司租賃收入每年有望保持10%穩(wěn)定增長(zhǎng)。碧云尊?。⊿11  項(xiàng)目）已于2017年7  月全面開工。建筑面積20  萬平臨港碧云壹零開盤銷售良好。我們認(rèn)為，上海自貿(mào)區(qū)建設(shè)有望給公司土地帶來價(jià)值重估，未來公司國資改革有望推動(dòng)公司進(jìn)一步發(fā)展。我們預(yù)計(jì)公司2018、2019  年EPS  分別是0.73  和0.88  元。根據(jù)目前上海自貿(mào)區(qū)標(biāo)的動(dòng)態(tài)PE  估值，給予公司2018  年16-20  倍PE，對(duì)應(yīng)的合理價(jià)值區(qū)間為11.68-14.60  元，給予公司“優(yōu)于大市”評(píng)級(jí)。
        風(fēng)險(xiǎn)提示：公司租售業(yè)務(wù)面臨加息和政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，以及經(jīng)濟(jì)下滑風(fēng)險(xiǎn)。