>> 國泰君安-宏觀周報：地產(chǎn)何時能復(fù)蘇-221030
| 上傳日期： |
2022/10/31 |
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| 3295KB |
| 格式： |
pdf 共27頁 |
來源： |
國泰君安 |
| 評級： |
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作者： |
董琦 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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本報告導(dǎo)讀：過去一個月來，地產(chǎn)在“一城一策”之外更多出現(xiàn)了“自上而下”的放松政策，但從房貸“性價比”和居民收入等角度來看下行空間仍然很大，我們測算當(dāng)前宏觀環(huán)境下，能夠顯著刺激地產(chǎn)銷售的房貸利率應(yīng)在3-3.5%之間，較現(xiàn)有利率的最大降幅在100BP左右。若地產(chǎn)政策沿著我們的預(yù)判幅度進(jìn)一步放松，則未來地產(chǎn)復(fù)蘇可能遵循“高線帶低線、二手帶新房”“銷售改善在前，拿地投資在后”的路徑，23年地產(chǎn)投資有望轉(zhuǎn)正，但銷售面積可能繼續(xù)小幅下降。
摘要：
本周聚焦：地產(chǎn)何時能復(fù)蘇？
不同尋常的放松政策密集落地，“一城一策”與“自上而下”相結(jié)合。在“自上而下”的政策中，購房個稅退稅新政旨在活躍一線城市二手房交易，而差異化房貸利率、下調(diào)公積金貸款利率政策則更多利好二三線城市
我們測算認(rèn)為房貸合理利率應(yīng)在3-3.5%之間。對標(biāo)14Q3-16Q3年地產(chǎn)降息，居民貸款能力提升了50%，月供的節(jié)省占可支配收入的18%；而本輪降息分別只有12%和8%。若要達(dá)到對標(biāo)時期的政策效果，則房貸合理利率應(yīng)該在3-3.5%之間。
若地產(chǎn)政策沿著我們的預(yù)判幅度進(jìn)一步放松，地產(chǎn)復(fù)蘇可能遵循“高線帶低線，二手帶新房“”銷售改善在前，拿地投資在后”的路徑。預(yù)計地產(chǎn)銷售同比在四季度降幅明顯收窄，22全年增速在-20%左右，23年全年增速在0至-5%；22全年地產(chǎn)投資增速在-6%至-7%，23年全年在3.8%至5.0%。
國內(nèi)經(jīng)濟(jì)：消費需求邊際回暖，能源價格有所回升。
上游：原油價格回升，焦煤、鐵礦石價格繼續(xù)下跌；
中游：螺紋鋼、動力煤和水泥價格均下降；
下游：商品房成交面積和土地成交面積均出現(xiàn)回升，北京擁堵延時指數(shù)、上海地鐵客運量均延續(xù)上升趨勢，乘用車銷量大幅上升；
通脹：豬肉價格、蔬菜價格和南華工業(yè)品價格均發(fā)生下滑；
金融：利率總體上行，國債利率有所下降，人民幣整體繼續(xù)貶值；
三大需求：商品房成交面積回升，全國二手房掛牌出售數(shù)量和價格均下降，基建投資持續(xù)改善，外需景氣度邊際下滑；
產(chǎn)業(yè)鏈：農(nóng)產(chǎn)品期貨價格整體以下跌為主；石油化工產(chǎn)品價格多數(shù)下跌，有色產(chǎn)品價格普遍回升；黑色產(chǎn)品中鋼價邊際走弱，煤炭價格上行；電子景氣度趨勢分化，汽車生產(chǎn)繼續(xù)下滑。
下周關(guān)注：數(shù)據(jù)方面，中國將公布10月制造業(yè)PMI，美國將公布10月制造業(yè)PMI、聯(lián)邦基金目標(biāo)利率、當(dāng)周初次申請失業(yè)金人數(shù)、10月失業(yè)率等數(shù)據(jù)，歐盟將公布第三季度實際GDP、9月失業(yè)率、10月制造業(yè)PMI、9月PPI等數(shù)據(jù)，德國將公布10月制造業(yè)PMI、進(jìn)出口額、失業(yè)率等數(shù)據(jù)。事件方面，美聯(lián)儲將進(jìn)行11月議息會議。
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