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本周43城新房同比降幅持續(xù)收窄，土地市場有所回升。
　　核心觀點
　　本周新房成交同比降幅連續(xù)三周收窄，二手房同比增速提升至55%。43城新房成交面積360.1萬平方米，環(huán)比上升5.2%，同比下降24.6%，同比降幅較上周收窄了3.7個百分點；一、二、三線城市環(huán)比增速分別為-0.5%、4.6%、-9.0%，同比增速分別為13.7%、-7.2%、-23.6%，一、三線城市同比降幅擴大了4.4、5.0個百分點，二線城市同比降幅收窄了4.5個百分點。15城二手房成交面積143.2萬平方米，環(huán)比上升0.4%，同比上升55.3%，同比增速較上周上升了4.6個百分點；一、二、三線城市環(huán)比增速分別為1.0%、-0.5%、0.5%，同比增速分別為21.8%、86.8%、120.1%，一、二、三線城市同比增速分別下降了2.6、2.9、37.6個百分點。
　　新房庫存面積環(huán)比下降，去化周期同環(huán)比上升。14城新房庫存面積為1.0億平，環(huán)比下降0.2%，同比上升4.0%，去化周期為13.9個月，環(huán)比上升0.1月，同比上升2.3個月。一、二、三線城市庫存面積環(huán)比增速分別為0.4%、-1.0%、-0.6%；去化周期分別為11.0、12.8、14.7個月，一線城市環(huán)比上升0.2個月，二、三線城市與上周相比無明顯變化
　　土地市場同比量價齊升，溢價率同環(huán)比下降。百城土地成交建面4206萬平，環(huán)比+14.4%，同比+16.8%；成交土地總價890億元，環(huán)比+22.0%，同比+28.7%；樓面均價2116元/平，環(huán)比+6.7%，同比+10.2%；溢價率1.88%，環(huán)比-29.3%，同比-19.0%。
　　本周房企國內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模同環(huán)比上升。房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)債券總發(fā)行量為189.5億元，同比+72.7%，環(huán)比+295.4%；凈融資額為65.7億元。其中央國企國內(nèi)債券總發(fā)行量164.5億元，同比+87.5%，環(huán)比+243.2%；凈融資額為+82.3億元。民企國內(nèi)債券總發(fā)行量為25.0億元，同比+13.6%；凈融資額為-16.6億元。
　　板塊收益較上周有所下降。房地產(chǎn)行業(yè)絕對收益為-8.2%，較上周下降6個百分點；相對滬深300收益為-2.8%，較上周下降3.2個百分點。房地產(chǎn)板塊PE為10.98X，較上周下降0.97X。
　　北上資金對有色金屬、電子和煤炭加倉金額較大，分別為20.81、19.71和14.33億元。對房地產(chǎn)的持股占比上升0.02%（上周上升0.01%），凈買入12.33億元（上周凈買入-0.71億元）。
　　投資建議
　　本周統(tǒng)計局公布房地產(chǎn)銷售與投資數(shù)據(jù)，高能級城市率先修復(fù)，帶動9月商品房銷售同比降幅持續(xù)改善；新開工與投資單月降幅雖小幅收窄，但仍低位運行，我們認(rèn)為從銷售改善傳導(dǎo)到投資修復(fù)，仍然需要一個過程。央行公布2022年三季度金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告，截至三季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額12.67萬億元，同比增長2.2%，增速較二季度末提升2.4個百分點；個人住房貸款余額38.91萬億元，同比增長4.1%，增速較二季度末下降2.1個百分點，房地產(chǎn)市場信心尚未得到恢復(fù)，雖然多地放松信貸政策，但政策效果顯現(xiàn)較為緩慢，受房價上漲預(yù)期較弱、爛尾樓風(fēng)險、就業(yè)與收入預(yù)期較差等因素影響，購房者觀望情緒仍較嚴(yán)重，居民購房貸款整體偏弱。不過傳統(tǒng)“銀十”到來，疊加9月末中央接連釋放重磅政策，或?qū)⒂行觿傂?、改善性住房需求釋放，“十一”?jié)后高頻數(shù)據(jù)也顯示，新房成交同比降幅連續(xù)三周收窄。
　　現(xiàn)階段建議關(guān)注銷售基本面兌現(xiàn)后的地產(chǎn)板塊機會。我們建議關(guān)注以下兩條主線邏輯：1）穩(wěn)健的龍頭和區(qū)域性央國企，行業(yè)見底后帶動龍頭銷售復(fù)蘇，穩(wěn)健經(jīng)營的同時仍能保持一定拿地強度：保利發(fā)展、招商蛇口、華潤置地、中國海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際；2）現(xiàn)金流和財報質(zhì)量較好的區(qū)域性民企龍頭，將受益于特定區(qū)域樓市復(fù)蘇、需求穩(wěn)健，同時在深耕區(qū)域內(nèi)逆勢拿地擴張：濱江集團。
　　風(fēng)險提示
　　房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)升級；銷售超預(yù)期下行；融資持續(xù)收緊。