>> 申港證券-物業(yè)管理行業(yè)研究周報：物企規(guī)模效應(yīng)何在-221106
| 上傳日期： |
2022/11/7 |
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| 格式： |
pdf 共13頁 |
來源： |
申港證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
曹旭特 |
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每周一談：物企規(guī)模效應(yīng)何在
盈利指標(biāo)增速弱于規(guī)模擴(kuò)張?jiān)鏊?br> 規(guī)模擴(kuò)張帶來營收與利潤持續(xù)增長，但盈利指標(biāo)增速弱于規(guī)模擴(kuò)張?jiān)鏊佟４蟛糠稚鲜形锲蟮脑诠苊娣e同比增速均高于其各項(xiàng)盈利指標(biāo)同比增速。
規(guī)模較大的頭部物企盈利能力并無顯著優(yōu)勢。在管面積TOP10物企毛利率均值為22%，剔除華潤萬象生活及招商積余毛利率較高的非住業(yè)務(wù)影響后，其毛利率均值為20.5%。其余物企毛利率均值為28.7%，剔除以商管業(yè)務(wù)為主的物企影響后，其毛利率均值為28.5%。
第三方項(xiàng)目拉低毛利率水平，多元化業(yè)態(tài)影響毛利率水平。隨著物企規(guī)模擴(kuò)張，毛利率承壓明顯，成為了擴(kuò)張的隱憂，規(guī)模化效應(yīng)未在此體現(xiàn)。
規(guī)?；?yīng)體現(xiàn)于銷售及行政費(fèi)用的占比減少
雖然規(guī)模擴(kuò)張并未帶來毛利率的顯著提升，但仍有利于減輕銷售及行政費(fèi)用負(fù)擔(dān)。對比上市物企2022H1在管面積及及銷售、行政及一般費(fèi)用占主營業(yè)務(wù)收入比例，在管面積TOP10物企銷售、行政及一般費(fèi)用占比均值為8.3%，其余物企銷售、行政及一般費(fèi)用占比均值為10.5%，整體均值為10.1%。
縱向?qū)Ρ?，?guī)模擴(kuò)張下毛利率未有顯著提升，銷售及行政費(fèi)用占比呈下降趨勢。我們根據(jù)在管面積規(guī)模選取8家物企，對其歷史上毛利率以及銷售、行政及一般費(fèi)用占比進(jìn)行分析。從2016-2022H1毛利率趨勢來看，頭部物企毛利率并未隨著規(guī)模的擴(kuò)大而有顯著提升，而銷售、行政及一般費(fèi)用占比則大部分呈下降趨勢。
目前大部分物企將自身規(guī)模作為發(fā)展的側(cè)重點(diǎn)，未來業(yè)務(wù)仍離不開規(guī)模積累。我們認(rèn)為，當(dāng)前大部分物企還處于規(guī)模擴(kuò)張的上升時期，在業(yè)態(tài)豐富及區(qū)域探索的階段下，新獲項(xiàng)目仍處于整合階段，新業(yè)務(wù)的開展并非一蹴而就，規(guī)模擴(kuò)張?jiān)诙唐趯?jīng)營帶來負(fù)面影響，但大量新型業(yè)務(wù)的開展仍然建立在規(guī)模積累的基礎(chǔ)上。
數(shù)據(jù)追蹤（10月31日-11月4日）：資金及交易追蹤：
滬（深）股通：A股物業(yè)公司中僅招商積余在滬（深）股通中有持股，截至2022年11月4日，持有1117.35萬股，較上周上漲20.72%，持股市值1.57億元。
港股通：港股中港股通持股共18家（剔除停牌物企），自2022年10月31日至11月4日，增幅最大的是雅生活服務(wù)，本周增幅9.99%。降幅最大的是保利物業(yè)，降3.15%。持股比例最高為保利物業(yè)，為64.31%。持股數(shù)量最多為融創(chuàng)服務(wù)，為5.12億股。
投資策略：我們認(rèn)為目前行業(yè)已在底部，估值回落至合理范圍內(nèi)。物企尋求獨(dú)立擴(kuò)張能力將持續(xù)加強(qiáng)，建議關(guān)注物管商管并行且控股股東為央企背景的華潤萬象生活、關(guān)注受母公司拖累風(fēng)險較小的保利物業(yè)、招商積余，關(guān)注獨(dú)立發(fā)展能力較高的全國性物企綠城服務(wù)等。
風(fēng)險提示：房企資金鏈緊張拖累物企，關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款壞賬風(fēng)險，外拓增速不及預(yù)期。
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