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事件：根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，央行、銀保監(jiān)會于近日發(fā)布了《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（以下簡稱《通知》） 
　　《通知》公布十六條措施，主要圍繞保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓金融服務(wù)”及做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置、依法保障消費(fèi)者合法權(quán)益等。
　　點(diǎn)評：地產(chǎn)行業(yè)再獲重大政策支持，加速化解房企現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)行業(yè)發(fā)展
　　1）加大對優(yōu)質(zhì)房企融資支持：《通知》要求穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款，對國有、民營房企一視同仁；支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期；支持優(yōu)質(zhì)房企發(fā)債，推動專業(yè)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)為短期困難房企提供增信支持；保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定，鼓勵信托等支持房地產(chǎn)并購等合理融資需求。我們認(rèn)為以上措施為金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步加大對房企的合理信貸支持提供了更多空間，堅(jiān)定了市場對房地產(chǎn)行業(yè)融資修復(fù)的信心，有利于引導(dǎo)市場對民營房企風(fēng)險(xiǎn)偏好的修復(fù)。
　　2）堅(jiān)定不移支持保交樓、穩(wěn)民生：《通知》提及支持開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項(xiàng)借款；鼓勵金融機(jī)構(gòu)尤其是項(xiàng)目按揭貸主融資商業(yè)行提供配套“保交樓”融資支持；鼓勵商業(yè)行穩(wěn)妥有序開展項(xiàng)目并購貸款業(yè)務(wù)，支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購受困房企項(xiàng)目；積極探索市場化支持方式依法依規(guī)化解受困房企風(fēng)險(xiǎn)；鼓勵金融機(jī)構(gòu)與購房人等相關(guān)方依法自主協(xié)商個(gè)人住房貸款延期還本付息等。我們認(rèn)為利于壓實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)落實(shí)主體責(zé)任，緩解出險(xiǎn)房企資金壓力，切實(shí)維護(hù)購房人合法權(quán)益，恢復(fù)購房者信心，維護(hù)社會穩(wěn)定大局。
　　3）拓寬住房租賃市場多元化融資渠道，支持住房租賃企業(yè)發(fā)行直接融資產(chǎn)品：《通知》鼓勵商業(yè)銀行發(fā)行支持住房租賃金融債券，籌集資金用于增加住房租賃開發(fā)建設(shè)貸款和經(jīng)營性貸款投放，穩(wěn)步推進(jìn)REITs試點(diǎn)。我們認(rèn)為在多元化融資支持下REITs行業(yè)將加速發(fā)展，利于引導(dǎo)房地產(chǎn)市場由高周轉(zhuǎn)快開發(fā)向存量運(yùn)營升維轉(zhuǎn)型，進(jìn)而激發(fā)市場潛力、提升估值溢價(jià)；同時(shí)REITs也為住房租賃房企提供獨(dú)立的集資平臺，增強(qiáng)探索新融資及集資渠道以發(fā)展其業(yè)務(wù)的可能性。
　　投資建議：1）2022開年以來，多方釋放積極信號，5年期LPR連續(xù)下調(diào)，保障房貸款不納入集中度管理，預(yù)售監(jiān)管資金新辦法結(jié)構(gòu)性糾偏，“α風(fēng)險(xiǎn)”修復(fù)進(jìn)入執(zhí)行階段。2）與此同時(shí)，金融審慎管理和“去杠桿”趨勢仍在持續(xù)深化，部分前期過度激進(jìn)房企“α風(fēng)險(xiǎn)”仍有暴露可能。3）2月24日住建部提出滿足合理的改善型購房需求，3月5日全國兩會“支持商品房市場更好滿足合理住房需求”，4月29日政治局會議定調(diào)“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策”；5月15日央行銀保監(jiān)會調(diào)整差別化住房按揭政策，省級市場自主確定按揭加點(diǎn)下限，獨(dú)立自主性提升；7月28日政治局會議定調(diào)“保交樓”；8月中旬住建部、財(cái)政部、央行等聯(lián)合出臺措施，通過政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目交付；9月23日銀保監(jiān)會相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)；9月29日央行、銀保監(jiān)會階段性調(diào)整差別化住房信貸政策；9月30日財(cái)政部明確支持居民換購住房個(gè)稅優(yōu)惠，政策利好頻發(fā)，促需求進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段。預(yù)期后續(xù)隨著疫情好轉(zhuǎn)，悲觀情緒逐步修復(fù)，房地產(chǎn)行業(yè)供需回暖可期。4）近期市場對房地產(chǎn)板塊關(guān)注度提升明顯，優(yōu)質(zhì)龍頭房企表現(xiàn)出色，建議關(guān)注萬科A/萬科企業(yè)、中國金茂、新城控股、保利發(fā)展、金地集團(tuán)、招商蛇口、中國海外發(fā)展、中國海外宏洋集團(tuán)、華潤置地、龍湖集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、上海臨港。
　　風(fēng)險(xiǎn)分析：房地產(chǎn)行業(yè)寬松政策推進(jìn)不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場需求不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目竣工不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)多元化業(yè)務(wù)經(jīng)營不佳風(fēng)險(xiǎn)等。