>> 國泰君安-怎么看金融支持地產(chǎn)16條措施-221114
| 上傳日期： |
2022/11/15 |
大小： |
753KB |
| 格式： |
pdf 共8頁 |
來源： |
國泰君安 |
| 評級： |
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作者： |
覃漢,謝皓宇 |
| 下載權限： |
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本報告導讀：金融支持地產(chǎn)16條措施落地。
摘要：
地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈風險問題是從2021年下半年至今的主要矛盾。資金鏈風險的存在會引發(fā)對應的其他連鎖反應，包括地價下行等。具體反應鏈條總結為：由于房企不拿地，房價下行；再由于地價的下跌，導致投資者預計房價的進一步下跌而延遲買房計劃。而實際上的源頭來自于房企自身的資金鏈。從報表上的體現(xiàn)就是資產(chǎn)負債表，換句話說，就是資產(chǎn)與負債久期的不匹配。資產(chǎn)與負債久期的不匹配存在的問題是，房企短久期負債很難去支撐長久期資產(chǎn)。特別是在短久期負債只能做到近到期的情況，平均負債期大約落在兩年左右，但是房企的在手土儲對應的可供銷售年限預計在4-5年，那么就會產(chǎn)生一個三年左右的資金缺口。面對這種情況，只能通過展期來解決。如果不能做到展期，換而言之就是借舊還新，那么則會出現(xiàn)實質(zhì)性違約的情況。
央行發(fā)布這16條細則，同時第二支箭背后也是由央行來做一個信用征信，其實背后對應到的信用等級就出現(xiàn)了一個明顯的不同，所以我們認為給市場的信心也出現(xiàn)了一個明顯的不同。短期上從兩點上可以看出此次政策所給予房企的直接幫助：第一點是在未來半年內(nèi)到期的債，都可以做一年的續(xù)期。這點直接將出現(xiàn)流動性危機的房企從流動性危機的邊緣拉了回來。大大緩解了實際上本身并沒有過多資產(chǎn)負債壓力，僅僅是因為時間錯配而導致的房企實質(zhì)性違約風險的概率。第二點是鼓勵信托這樣的一些高風險的高收益的渠道，支持民營企業(yè)。過去銀行往往不太愿意給民營企業(yè)做融資，即便有政策要求他們?nèi)ザ嘟o民營企業(yè)做貸款，多給房地產(chǎn)企業(yè)做貸款，但最后都沒實現(xiàn)，其原因就在于風險和收益不匹配。因此一直強調(diào)需要由影子銀行來做非標品，來去對接這些高風險的資產(chǎn)，那么與之對應所使用的也都是這些高收益的渠道，但是一直都沒有出現(xiàn)。然而這次的政策文件，將這一點提到了臺面上，允許去做這樣的一些事情。所以可以看到后續(xù)部分優(yōu)質(zhì)的民企確實可以通過展期和非標還有信用征信來得到極大的風險的緩釋。因此認為對于當前的地產(chǎn)的在情緒層面上，還是在流動性層面上，確實都會帶來較大的改善。
中期維度上，我們認為地產(chǎn)行業(yè)依然還處于縮表的趨勢當中，但是從時間線來看的話，可以得出一個很明確的結論，優(yōu)質(zhì)的民營房企不會被拖下水，因為這些企業(yè)確實是可以通過展期得到極大的風險緩釋。需要注意的是擔保品很難通過住宅來做擔保，因為住宅都已經(jīng)擔保給銀行用作開發(fā)貸擔保品，所以很難再重新拿用作征信的融資。
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