>> 中信證券-銀行業(yè)關(guān)于三部委明確出具保函置換預售監(jiān)管資金政策的點評：盤活預售資金，提升紓困效率-221115
| 上傳日期： |
2022/11/15 |
大小： |
424KB |
| 格式： |
pdf 共6頁 |
來源： |
中信證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
肖斐斐,彭博 |
| 行業(yè)名稱： |
銀行 |
| 下載權(quán)限： |
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保函置換預售監(jiān)管資金政策，旨在合理盤活預售監(jiān)管資金，進一步促進房企流動性改善。我們認為，近期多部委推動金融支持地產(chǎn)政策持續(xù)加速推進，有助于有效改善房企流動性條件，亦有益于銀行地產(chǎn)信用風險的改善。
▍事項：11月14日，銀保監(jiān)會、住建部與人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》（銀保監(jiān)辦發(fā)〔2022〕104號）。點評如下：
▍政策背景：預售資金監(jiān)管的地方性收緊下，部分約束房企集團層面資金周轉(zhuǎn)。1）2021年前：預售資金監(jiān)管相對偏松。預售資金監(jiān)管源于1994年建設(shè)部發(fā)布的《城市商品房預售管理辦法》，各地方政府相應(yīng)制定地方性監(jiān)管規(guī)則，實際執(zhí)行過程中，資金監(jiān)管尺度相對偏松。2）2021年以來：各地預售資金制度持續(xù)加碼。此輪地產(chǎn)調(diào)整以來，各地方政府為防止全國性房企跨區(qū)調(diào)用項目預售資金，在預售資金監(jiān)管的執(zhí)行比例、提取條件、具體執(zhí)行等方面持續(xù)收緊，這也成為部分全國房企流動性吃緊的原因之一。正因如此，今年4·29政治局會議明確提出“優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管”要求，部分城市對預售資金監(jiān)管進行了微調(diào)，但由于房企信用風險的進一步暴露，相關(guān)局部政策效果相對有限。
▍政策內(nèi)容：全國性政策，旨在合理盤活預售監(jiān)管資金。1）保函置換預售監(jiān)管資金已有地方性先例。今年4月14日，南京發(fā)布《關(guān)于商品房預售資金監(jiān)管試點使用銀行保函的通知》，率先試點銀行保函替換監(jiān)管資金不超過60%，后徐州、長春、河池、吉林等城市均有后續(xù)跟進。2）此次104號文自上而下全國推進。此次三部委發(fā)文，一方面從全國層面明確了出具保函置換預售監(jiān)管資金的可行性，另一方面在置換金額（不超過竣工所需資金的30%）、銀行準入（監(jiān)管評級4級以上且5000億資產(chǎn)規(guī)模以上）、期限匹配、授信占用、資金使用及風險防范方面進行了審慎性規(guī)定，總體基調(diào)仍是引導商業(yè)銀行以及市場化、法制化原則參與相關(guān)業(yè)務(wù)。
▍政策推演：審慎思路下，初期規(guī)模或相對有限，優(yōu)質(zhì)企業(yè)更為受益。我們認為，保函置換預售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)的開展，除需求端預售監(jiān)管資金規(guī)模外，更取決于供給端可開展業(yè)務(wù)的銀行數(shù)量及其風險偏好，具體分析來看：1）從銀行資質(zhì)看，監(jiān)管評級4級以上且5000億資產(chǎn)以上的銀行，我們預計主要集中于6大行、12家國股行以及Top 30左右的城農(nóng)商行。2）從銀行意愿看，考慮到主體層面的授信標準、擔保方式，以及項目層面的銷售前景、剩余貨值等，我們預計銀行業(yè)務(wù)開展或更傾向于優(yōu)質(zhì)房企的優(yōu)質(zhì)項目開展。正因如此，在審慎業(yè)務(wù)開展的總體思路下，預計初期置換規(guī)模或相對較為有限，優(yōu)質(zhì)房企更為受益。
▍近期政策影響：支持房企流動性，緩釋銀行信用風險。結(jié)合上周銀行間市場交易商協(xié)會推動民營企業(yè)債券融資支持工具，以及人民銀行與銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文《關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，我們認為：
1）房企端，流動性條件最緊階段或已過去。近期出臺的多項政策，系統(tǒng)性布置了金融支持房地產(chǎn)市場的相關(guān)要求，有助于在地產(chǎn)融資端形成合力，從而階段性緩釋房企經(jīng)營壓力，也為房企下階段經(jīng)營端好轉(zhuǎn)提供了時間保障。
2）銀行端，地產(chǎn)信用風險有望緩釋。政策明確房企流動性風險的底線，房企信用風險劣變趨勢有望扭轉(zhuǎn)。我們認為，底線思維下，宏觀政策有望引導房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，對應(yīng)未來銀行信用風險平穩(wěn)可控。
▍風險因素：宏觀經(jīng)濟增速大幅下滑，銀行資產(chǎn)質(zhì)量超預期惡化。
▍投資觀點：風險預期好轉(zhuǎn)，估值約束緩釋。保函置換預售監(jiān)管資金政策，旨在合理盤活預售監(jiān)管資金，進一步促進房企流動性改善。我們認為，近期多部委推動金融支持地產(chǎn)政策持續(xù)加速推進，有助于有效改善房企流動性條件，亦有益于銀行地產(chǎn)信用風險的改善。對于板塊投資而言，地產(chǎn)鏈質(zhì)量持續(xù)修復，市場風險預期好轉(zhuǎn)，短期可博弈行業(yè)修復邏輯，優(yōu)選長期商業(yè)模式優(yōu)秀、目前受地產(chǎn)風險拖累、估值具備修復空間的公司，包括招商銀行、平安銀行和興業(yè)銀行。
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