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事件：
　　11月14日，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、人民銀行辦公廳聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的30%可用保函置換。
　　簡(jiǎn)評(píng)
　　保函置換預(yù)售監(jiān)管資金規(guī)范化，政策直指當(dāng)前行業(yè)核心問題。自2021年下半年房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)出險(xiǎn)以來，各地預(yù)售資金監(jiān)管持續(xù)收緊，一方面有助于保障“保交樓”政策的順利推進(jìn)，但另一方面加大了集團(tuán)公司從項(xiàng)目歸集資金的難度。本次政策的出臺(tái)，允許商業(yè)銀行按照市場(chǎng)化、法制化原則，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)，置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的70%，有助于優(yōu)質(zhì)企業(yè)監(jiān)管賬戶資金的盤活，同時(shí)對(duì)資金額度下限的要求，也不會(huì)影響到項(xiàng)目的后續(xù)施工，意義重大。
　　增加限制性條件，防范業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。該政策要求商業(yè)銀行要通過保證金、房地產(chǎn)企業(yè)反擔(dān)保以及其他增信措施，防范保函業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，使用保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金，優(yōu)先用于項(xiàng)目工程建設(shè)、償還項(xiàng)目到期債務(wù)等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等，對(duì)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和資金用途做出明確規(guī)定，最大化減少實(shí)操過程中可能出現(xiàn)的問題。
　　月內(nèi)第三條房地產(chǎn)支持政策，支持力度持續(xù)加大。該政策為繼“第二支箭”擴(kuò)大、“金融十六條”政策后，本月第三條房地產(chǎn)支持政策。同時(shí)本次政策的出臺(tái)，除銀保監(jiān)會(huì)、央行外，住建部參與其中，參與的部門擴(kuò)大，表明了中央對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持力度在逐漸加大且趨于全面化。
　　看好全行業(yè)信用修復(fù)和政策加持下的銷售復(fù)蘇。在當(dāng)前資金端支持政策下，除了我們前期看好的三高房企以外，其余未出險(xiǎn)房企存在信用修復(fù)的過程，當(dāng)前我們看好全行業(yè)的信用修復(fù)以及在因城施策空間逐步打開下的銷售復(fù)蘇。推薦A股：保利發(fā)展、招商蛇口、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、金地集團(tuán)、萬科A、新城控股；港股：中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、綠城中國(guó)、中國(guó)金茂。另外，我們看好有能力參與不良項(xiàng)目處置的代建公司綠城管理控股。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)主要在于銷售、結(jié)轉(zhuǎn)及房企信用修復(fù)可能不及預(yù)期：1、銷售不及預(yù)期：我們關(guān)注的重點(diǎn)城市周度銷售面積同比仍然為負(fù)，銷售仍在底部區(qū)域，未來依舊有繼續(xù)下行或恢復(fù)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)；2、結(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期：下半年以來，全國(guó)多地疫情多發(fā)，呈現(xiàn)出傳播隱匿性強(qiáng)、多點(diǎn)散發(fā)的特點(diǎn)，施工進(jìn)度受疫情影響較大，或?qū)е陆Y(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期；3、房企信用修復(fù)不及預(yù)期：部分高杠桿的民營(yíng)房企出險(xiǎn)可能性仍存，導(dǎo)致行業(yè)整體信用修復(fù)進(jìn)度緩慢，影響房企公開市場(chǎng)債務(wù)的融資規(guī)模與融資成本，進(jìn)而導(dǎo)致行業(yè)竣工及現(xiàn)金流壓力加劇。