>> 光大證券-房地產(chǎn)行業(yè)流動性及公募REITs跟蹤報告(2022年10月)：10月居民信貸增長乏力，國內(nèi)首單房企保障房REIT正式獲批-221115
| 上傳日期： |
2022/11/15 |
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| 1419KB |
| 格式： |
pdf 共19頁 |
來源： |
光大證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
何緬南 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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需求側：房地產(chǎn)銷售金九銀十不及預期，居民端按揭貸款增長乏力
2022年10月，居民部門新增存款-5,103億元，同比增加6,997億元，環(huán)比少增28,997億元（-121.4%）。10月新增信貸6,152億元，同比減少2,110億元，環(huán)比少增18,548億元；居民短貸新增-512億元，同比少增938億元，環(huán)比減少3550億元；居民中長貸新增332億元，同比少增3,889億元，環(huán)比少增3,124億元；2022年1-10月累計新增居民中長貸2.35萬億元，同比增速為-50.2%，新增居民中長貸占新增人民幣貸款比重約12.6%（2021年全年水平為30.5%）。
截至10月20日，5年期LPR報價為4.3%，全國首套房按揭利率下限4.10%，全國二套房按揭利率下限4.90%。10月貝殼研究院監(jiān)測的103個重點城市主流首套房貸利率4.12%，二套利率4.91%；分別環(huán)比下行3BP、環(huán)比持平。
供給側：10月發(fā)債主體仍以國央企為主，民企融資端傳遞破冰信號
10月房企境內(nèi)外單月合計發(fā)債427億元，環(huán)比-29.4%，同比+48.2%，單月凈融資-519億元。其中10月境內(nèi)債單月發(fā)行398億元，單月凈融資-123億元；10月境外發(fā)債規(guī)模亦明顯回落，單月發(fā)行29億元，環(huán)比減少79.9%，同比下降71.7%，單月凈融資額約-395億元。具體來看，房企中招商蛇口、中國海外發(fā)展、萬科、首開股份等成功新發(fā)境內(nèi)債；朗詩綠色管理、遠洋集團成功新發(fā)境外債。
民企存量債務展期及重組方面，華夏幸福及金科股份涉及已到期債券（或部分）本金以及（或）應計利息商議展期和債務重組的情況。
公募REITs方面，截至11月11日，我國上市公募REITs產(chǎn)品已增至20只。從收益情況來看，除平安廣州廣河、浙商滬杭甬及華夏中國交建高速REIT外，其他產(chǎn)品全部實現(xiàn)正收益，其中15只股價（截至2022-11-11）較上市首日漲幅超20%，平均錄得漲幅23.6%，二級市場價格雖有所回調(diào)，但較發(fā)行價漲幅依舊可觀。截至11月13日，根據(jù)上交所及深交所項目動態(tài)披露，仍有2只公募REITs項目處于申報審批過程中；此外另有三只REITs審批已通過，即將正式上市發(fā)行。
投資建議：1）2022開年以來，多方釋放積極信號，5年期LPR連續(xù)下調(diào)，保障房貸款不納入集中度管理，預售監(jiān)管資金新辦法結構性糾偏，“α風險”修復進入執(zhí)行階段。2）與此同時，金融審慎管理和“去杠桿”趨勢仍在持續(xù)深化，部分前期過度激進房企“α風險”仍有暴露可能。3）2月24日住建部提出滿足合理的改善型購房需求，3月5日全國兩會“支持商品房市場更好滿足合理住房需求”，4月29日政治局會議定調(diào)“支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策”；5月15日央行銀保監(jiān)會調(diào)整差別化住房按揭政策，省級市場自主確定按揭加點下限，獨立自主性提升；7月28日政治局會議定調(diào)“保交樓”；8月中旬住建部、財政部、央行等聯(lián)合出臺措施，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目交付；9月23日銀保監(jiān)會相關部門負責人表示，房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到實質(zhì)性扭轉(zhuǎn)；9月29日央行、銀保監(jiān)會階段性調(diào)整差別化住房信貸政策；9月30日財政部明確支持居民換購住房個稅優(yōu)惠，政策利好頻發(fā)，促需求進入實質(zhì)性階段。預期后續(xù)隨著疫情好轉(zhuǎn)，悲觀情緒逐步修復，房地產(chǎn)行業(yè)供需回暖可期。4）近期市場對房地產(chǎn)板塊關注度提升明顯，優(yōu)質(zhì)龍頭房企表現(xiàn)出色，建議關注萬科A/萬科企業(yè)、中國金茂、新城控股、保利發(fā)展、金地集團、招商蛇口、中國海外發(fā)展、中國海外宏洋集團、華潤置地、龍湖集團、越秀地產(chǎn)、上海臨港。
風險分析：房地產(chǎn)行業(yè)寬松政策推進不及預期風險，房地產(chǎn)市場需求不及預期風險，房地產(chǎn)企業(yè)項目竣工不及預期風險，房地產(chǎn)企業(yè)多元化業(yè)務經(jīng)營不佳風險等。
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