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國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2022年1-10月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。10月銷售面積9757萬平，同比增速-23.2%（前值：-16.2%）；開發(fā)投資金額1.04萬億元，同比增速-16.0%（前值：-12.1%）；新開工面積8955萬平，同比增速-35.1%（前值：-44.4%）。
　　核心觀點(diǎn)：
　　銷售再度“探底”，居民購房意愿持續(xù)低迷。10月全國商品房銷售面積9757萬平，銷售額9452億元，同比分別減少23.2%和23.7%，降幅較上月分別擴(kuò)大了7.0和9.5個(gè)百分點(diǎn)。單月銷售降幅擴(kuò)大，復(fù)蘇程度不及預(yù)期，主要是因?yàn)槭袌鲂判娜晕椿謴?fù)，居民購房意愿仍然低迷，觀望情緒濃厚。從銷售均價(jià)來看，10月商品房銷售均價(jià)9687元/平，同比下降0.6%，環(huán)比下降3.0%，盡管部分房企采取“以價(jià)換量”的營銷策略，但需求仍未得到提振。從各地區(qū)來看，東部地區(qū)銷售面積同比降幅仍然最小，僅15.5%，但由于供應(yīng)經(jīng)過前兩個(gè)月的集中放量，10月疲軟，降幅較9月擴(kuò)大了10.3個(gè)百分點(diǎn)。中部、西部地區(qū)10月銷售面積同比降幅分別為21.1%、34.7%，降幅較上月分別擴(kuò)大了3.9、5.0個(gè)百分點(diǎn)。從累計(jì)來看，1-10月全國商品房銷售面積11.1億平，同比下降22.3%；銷售金額10.9萬億元，同比下降26.1%；銷售均價(jià)9789元/平，同比下降4.9%。我們認(rèn)為市場低迷狀態(tài)預(yù)計(jì)持續(xù)，銷售短時(shí)間難有明顯起色。主要基于：1）全國性強(qiáng)力的需求端政策預(yù)期較弱，前期的放松政策效果始終不明顯，保交樓政策落地效果仍待觀察；2）根本原因在于居民購房意愿仍然低迷，房價(jià)上漲預(yù)期較弱、對(duì)保交付的擔(dān)憂、收入與就業(yè)預(yù)期較差三大困擾因素短期內(nèi)都難以扭轉(zhuǎn)。
　　投資仍然低迷，單月新開工改善。10月開發(fā)投資金額1.04萬億元，同比下降16.0%，降幅較上月擴(kuò)大了3.9個(gè)百分點(diǎn)；1-10月累計(jì)開發(fā)投資金額11.4萬億元，同比下降8.8%，降幅較上月擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)。投資持續(xù)低迷，一方面是因?yàn)殇N售持續(xù)低迷、前期拿地大幅減少，土地投資減少對(duì)投資造成了拖累；另一方面，房企資金持續(xù)緊張，建安投資支撐持續(xù)減弱，1-10月施工面積88.9億平，同比下降5.7%，降幅較上月持續(xù)擴(kuò)大了0.4個(gè)百分點(diǎn)。10月新開工面積8955萬平，同比下降35.1%，降幅較上月收窄了9.3個(gè)百分點(diǎn)；1-10月累計(jì)新開工10.4億平，同比下降37.8%，降幅較上月微幅收窄了0.2個(gè)百分點(diǎn)。雖然新開工降幅收窄，但從絕對(duì)數(shù)值來看，10月新開工面積處于2010年以來同期最低量，同比降幅也仍然較大。
　　受益于中央與地方“保交付”政策的不斷推進(jìn)，累計(jì)竣工降幅持續(xù)收窄。10月竣工面積5686萬平，同比下降9.4%，降幅較上月擴(kuò)大3.4個(gè)百分點(diǎn)；1-10月累計(jì)竣工面積4.7億平，同比下降18.7%，降幅較上月收窄了1.1個(gè)百分點(diǎn)。由于房企資金持續(xù)承壓，疊加疫情反復(fù)，施工節(jié)奏放緩，竣工周期拉長，整體竣工仍待底部修復(fù)。
　　開發(fā)商到位資金單月降幅擴(kuò)大，主要受房款拖累；外部融資或?qū)⒊掷m(xù)改善。10月房企到位資金1.12萬億元，同比減少26.0%（前值：-21.3%）；1-10月到位資金12.55萬億元，同比減少24.7%，降幅擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。1）房款降幅顯著擴(kuò)大。10月房款5446億元，同比下降31.1%，降幅大幅擴(kuò)大12.6個(gè)百分點(diǎn)，其中定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭增速分別為-31.0%、-32.4%，降幅較上月分別擴(kuò)大了12.3、13.1個(gè)百分點(diǎn)。我們認(rèn)為這與銷售低迷、回款不暢有關(guān)。2）非房款降幅收窄，外部融資初現(xiàn)改善。10月非房款5736億元，同比下降20.4%，降幅縮小了3.5個(gè)百分點(diǎn)，其中國內(nèi)貸款、自籌資金單月同比增速分別為-18.4%、-20.7%，降幅分別收窄了7.1、4.8個(gè)百分點(diǎn)。近期“第二支箭”+金融16條+保函置換預(yù)售監(jiān)管資金統(tǒng)一規(guī)定三重利好釋放，初步形成了信貸、發(fā)債、信托、預(yù)售資金等多維度的房企融資端支持政策體系，多方位解決短期內(nèi)房企面臨的流動(dòng)性問題，我們認(rèn)為年末房企到位資金或?qū)⒊掷m(xù)改善。
　　投資建議：
　　10月銷售與投資持續(xù)低迷，當(dāng)前行業(yè)基本面并未出現(xiàn)明顯反轉(zhuǎn)；雖然近期政策利好頻出，但從政策起效到銷售復(fù)蘇，銷售改善傳導(dǎo)到投資修復(fù)，仍然需要一個(gè)過程，年末基本面大概率延續(xù)當(dāng)前形勢?，F(xiàn)階段，我們建議關(guān)注供需兩端新一輪政策寬松空間打開后的地產(chǎn)板塊機(jī)會(huì)。我們建議關(guān)注：1）穩(wěn)健的龍頭央企和區(qū)域深耕型房企，穩(wěn)健經(jīng)營的同時(shí)仍能保持一定拿地強(qiáng)度，行業(yè)見底復(fù)蘇后帶來β行情：招商蛇口、保利發(fā)展、建發(fā)國際集團(tuán)、濱江集團(tuán)、華發(fā)股份。2）邊際收益于政策利好的優(yōu)質(zhì)民企（含混合所有制房企）：龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)、新城控股、綠地控股、旭輝控股集團(tuán)、碧桂園。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：
　　房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)；銷售超預(yù)期下行；融資收緊。