>> 申萬宏源-房地產(chǎn)行業(yè)1-10月月報：投資、銷售繼續(xù)筑底，供需政策密集加碼-221115
| 上傳日期： |
2022/11/16 |
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| 836KB |
| 格式： |
pdf 共9頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
袁豪 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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10月后端投資、竣工降幅擴大，前端拿地、開工降幅收窄，供給端修復(fù)亟需政策支持。從1-10月累計來看，投資同比-8.8%，較前值-0.8pct；新開工同比-37.8%，較前值+0.2pct；土地購置面積同比-53.0%，較前值持平；施工同比-5.7%，較前值-0.4pct；竣工同比-18.7%，較前值+1.1pct。10月單月來看，投資同比-16.0%，較前值-3.9pct；開工同比-35.1%，較前值+9.3pct；土地購置面積同比-53.1%，較前值+11.9pct；竣工同比-9.4%，較前值-3.4pct。10月房地產(chǎn)投資降幅擴大，并仍處于低迷狀態(tài)，主要源于：市場銷售總體依然較弱、房企融資環(huán)境進一步走差、出險房企數(shù)量進一步增加、行業(yè)中遠期庫存進一步走低等。我們認為受限于行業(yè)銷售和融資的修復(fù)晚于預(yù)期、以及出險房企數(shù)量已經(jīng)超50家，將限制后續(xù)房企的補庫存能力，從而導(dǎo)致后續(xù)投資仍將處于弱改善狀態(tài)，并且預(yù)計投資修復(fù)節(jié)奏也將顯著慢于以往周期。綜合之下，我們調(diào)整22年投資同比預(yù)測至-9.0%（原預(yù)測值-7.9%）、開工同比-34.1%（原預(yù)測值-31.7%）、竣工同比-15.6%（維持不變）。
10月銷售降幅小幅擴大，復(fù)雜環(huán)境下修復(fù)將呈現(xiàn)曲折性，維持需求端低位弱復(fù)蘇判斷。從1-10月累計來看，銷售面積同比-22.3%，較前值-0.1pct；銷售金額同比-26.1%，較前值+0.2pct；銷售均價同比-4.9%，較前值+0.4pct。10月單月來看，銷售面積同比-23.2%，較前值-7.1pct；銷售金額同比-23.7%，較前值-9.5pct；銷售均價同比-0.6%，較前值-2.9pct。10月銷售同比維持兩位數(shù)下降，銷售弱主要源于：經(jīng)濟走弱背景下居民購買力下降、房價下降背景下居民購買意愿不強、停貸事件影響購房者預(yù)期、新冠疫情反復(fù)也限制了銷售的恢復(fù)等?？紤]到政策放松、疫情改善、基數(shù)走低等積極因素逐步出現(xiàn)，預(yù)計4月基本上就是本輪的基本面底，但同時考慮到供需兩端相對以往更弱，推動改善路徑或?qū)⒊尸F(xiàn)“√￣”或“L”型走勢，預(yù)計近期停貸事件影響或?qū)⒃黾雍罄m(xù)修復(fù)路徑的曲折性，預(yù)計銷售改善節(jié)奏也將顯著慢于以往周期。綜合之下，我們調(diào)整22年銷售面積同比預(yù)測至-19.8%（原預(yù)測值-16.5%）、銷售金額同比-22.2%（原預(yù)測值-19.0%），并預(yù)計剔除非經(jīng)常性數(shù)據(jù)干擾后的全年實際銷售降幅將更大。
10月資金來源降幅邊際擴大，其中融資資金降幅收窄、銷售回款降幅擴大。從1-10月累計來看，資金來源同比-24.7%，較前值-0.1pct。10月單月來看，資金來源同比-26.0%，較前值-4.7pct。從10月各資金來源同比來看，國內(nèi)貸款同比-18.4%，較前值+7.1pct；自籌資金同比-20.7%，較前值+4.8pct；定金及預(yù)收款同比-31.0%，較前值-12.3pct；個人按揭貸款同比-31.4%，較前值-13.1pct。10月單月資金來源降幅小幅擴大，其中定金及預(yù)收款降幅收窄、個人按揭降幅擴大，國內(nèi)貸款、自籌資金降幅收窄。綜合之下，預(yù)計后續(xù)房地產(chǎn)資金來源仍處于偏緊狀態(tài)，不過隨著近期行業(yè)供需兩端放松政策的持續(xù)推出，包括央行及交易商協(xié)會發(fā)文加強融資支持第二支箭，將有力推動優(yōu)質(zhì)民營房企信用恢復(fù)及融資恢復(fù)，預(yù)計行業(yè)資金來源將逐步觸底回穩(wěn)，其中包括銷售回款和融資現(xiàn)金。
投資分析意見：投資、銷售繼續(xù)筑底，供需政策密集加碼，維持“看好”評級。本次央行及交易商協(xié)會發(fā)文加強融資支持第二支箭，三天內(nèi)快節(jié)奏政策三連發(fā)，支持政策力度進一步加強，將有力推動優(yōu)質(zhì)民營房企信用恢復(fù)及融資恢復(fù)，或也標志著保主體政策的實質(zhì)性推進。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評級，短期推薦受益于信用修復(fù)的民營優(yōu)質(zhì)房企：新城控股、龍湖集團、金地集團、濱江集團、碧桂園等，并建議關(guān)注：美的置業(yè)、首開股份；長期繼續(xù)推薦受益于格局優(yōu)化的優(yōu)質(zhì)房企：A股：保利發(fā)展、濱江集團、華發(fā)股份、建發(fā)股份、招商蛇口、金地集團、新城控股、中國建筑、萬科A；H股：華潤置地、中海外發(fā)展、建發(fā)國際、龍湖集團，并建議關(guān)注：越秀地產(chǎn)、綠城中國；并維持物業(yè)管理板塊“看好”評級，推薦：碧桂園服務(wù)、中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤萬象、新大正、新城悅服務(wù)、旭輝永升服務(wù)，并建議關(guān)注：招商積余。
風險提示：調(diào)控政策超預(yù)期收緊，銷售去化不及預(yù)期，房地產(chǎn)稅試點力度超預(yù)期。
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