>> 平安證券-房地產(chǎn)行業(yè)點評：銷售投資降幅擴(kuò)大，政策暖風(fēng)仍可期-221115
| 上傳日期： |
2022/11/16 |
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| 710KB |
| 格式： |
pdf 共6頁 |
來源： |
平安證券 |
| 評級： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
楊侃,鄭南宏 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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事項：
國家統(tǒng)計局公布2022年1-10月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資及銷售數(shù)據(jù)，其中投資額11.4萬億元，同比降8.8%；新開工10.4億平米，同比降37.8%；竣工4.7億平米，同比降18.7%；土地購置面積7432萬平方米，同比降53.0%；土地成交價款6061億元，同比降46.9%；商品房銷售面積11.1億平米，同比降22.3%；銷售額10.9萬億元，同比降26.1%；房企到位資金12.5萬億元，同比降24.7%。
平安觀點：
單月投資降幅擴(kuò)大，短期仍難言樂觀。在上年基數(shù)回落背景下，10月單月房地產(chǎn)投資仍同比降16.0%，降幅環(huán)比擴(kuò)大3.9pct，壓力不言而喻。分區(qū)域看，東部、中部、西部、東北單月投資分別降10.7%、14.7%、26.4%、35.1%，降幅均環(huán)比擴(kuò)大。前10月土地成交價款同比降46.9%，后續(xù)土地購置費或存下行壓力（前9月僅同比降5%），并對投資形成制約；同時銷售持續(xù)疲弱疊加拿地收縮亦將持續(xù)壓制建安表現(xiàn)，短期投資端仍難言樂觀。
新開工仍顯疲態(tài)，竣工降幅擴(kuò)大。受上年基數(shù)大幅回落影響，10月單月新開工同比降35.1%，降幅環(huán)比收窄9.3pct；但單月絕對值僅8955萬平米，環(huán)比降7.7%，連續(xù)4個月低于1億平米。銷售復(fù)蘇緩慢、去化低迷背景下，短期新開工或仍承壓?？⒐し矫妫夏昊鶖?shù)降低疊加9月以來多地推進(jìn)項目復(fù)工，10月單月竣工同比降9.4%，降幅連續(xù)3個月低于10%，但較8-9月有所擴(kuò)大，整體仍不容樂觀。近期央行、銀保監(jiān)發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，要求積極做好“保交樓”金融服務(wù)，隨著政策逐步落地執(zhí)行，竣工端或有望逐步改善。
銷售量價進(jìn)一步下行，需求端政策值得期待。上年基數(shù)回落背景下，10月單月全國商品房銷售面積、銷售額同比降23.2%、23.7%，降幅環(huán)比擴(kuò)大7.1pct、9.5pct，單月均價環(huán)比0.6%至9687元/平，市場仍在延續(xù)探底。分區(qū)域看，東部、中部、西部、東北地區(qū)10月銷售面積同比下滑15.5%、21.2%、34.7%、36.6%，降幅環(huán)比擴(kuò)大10.3pct、3.9pct、5.0pct、7.0pct。盡管近期行業(yè)融資端政策支持力度持續(xù)加大，但行業(yè)困境的解決仍取決于銷售端經(jīng)營現(xiàn)金流的恢復(fù)，近期杭州調(diào)整認(rèn)房認(rèn)貸、降低房貸利率，央行、銀保監(jiān)亦發(fā)文明確支持個人住房貸款合理需求，后續(xù)更多城市需求端政策有望調(diào)整。
資金端同步回落，“穩(wěn)主體”下優(yōu)質(zhì)房企有望受益。10月單月房企到位資金同比降24.7%，降幅環(huán)比擴(kuò)大0.1pct，其中定金及預(yù)收款、個人按揭貸款分別同比降31.0%、31.3%，降幅環(huán)比擴(kuò)大12.3pct、13.1pct，與9月銷售降幅擴(kuò)大、居民新增中長期貸款大幅回落相印證。9月國內(nèi)貸款同比降18.3%、降幅收窄7.1pct。11月8日交易商協(xié)會表示繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營企業(yè)債券融資支持工具，央行、銀保監(jiān)等亦提出支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期，延長房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期安排，并指導(dǎo)銀行向優(yōu)質(zhì)房企出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。隨著中央“穩(wěn)主體”思路進(jìn)一步明確、政策持續(xù)發(fā)力，有助于避免短期房企信用風(fēng)險擴(kuò)大及負(fù)面情緒蔓延，具備優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、信用及財務(wù)狀況良好的優(yōu)質(zhì)房企或?qū)⑹芤妗?br> 投資建議：10月地產(chǎn)投資、銷售降幅環(huán)比擴(kuò)大，市場仍處筑底階段、信心亟待修復(fù)。近期政策暖風(fēng)頻吹，我們認(rèn)為行業(yè)融資收緊周期已經(jīng)見底，需求端政策亦在不斷寬松，政策風(fēng)向正在加速轉(zhuǎn)變，建議積極把握地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈行情。短期建議關(guān)注超跌彈性房企金地集團(tuán)、新城控股、綠城中國，同時持續(xù)關(guān)注融資、拿地及銷售占優(yōu)的強(qiáng)信用房企如保利發(fā)展、中國海外發(fā)展、招商蛇口、萬科A、濱江集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、天健集團(tuán)等。物管建議優(yōu)選關(guān)聯(lián)房企風(fēng)險可控、綜合實力突出企業(yè)，如招商積余、保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)、新城悅服務(wù)、星盛商業(yè)等。同時建議關(guān)注產(chǎn)業(yè)鏈機(jī)會，尤其是受益保交付與“防水新規(guī)”落地的消費建材龍頭，關(guān)注東方雨虹、科順股份、堅朗五金、偉星新材、海螺水泥。
風(fēng)險提示：1）供給充足性降低風(fēng)險：若地市持續(xù)遇冷，各房企新增土儲規(guī)模不足，將對后續(xù)貨量供應(yīng)產(chǎn)生負(fù)面影響，進(jìn)而影響行業(yè)銷售、開工、投資、竣工等。2）房企業(yè)績承壓風(fēng)險：若樓市去化壓力超出預(yù)期，銷售大幅以價換量，將帶來部分前期高價地減值、結(jié)算利潤承壓風(fēng)險。3）政策呵護(hù)不及預(yù)期風(fēng)險：若政策有效性不足，樓市調(diào)整幅度、時間超出預(yù)期，將對行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。
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