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投資：1-10月投資同比降至-8.8%，10月單月投資同比降幅擴(kuò)大至16.0%。1-10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為113945億元，同比減少8.8%，較前值降低0.8pct；10月單月投資額為10386億元，環(huán)比減少18.5%，同比減少16.0%。10月國慶假期銷售尚可，但之后3周由于促銷政策的減弱以及全國疫情的反復(fù)，疊加房價(jià)下跌和收入預(yù)期下降，導(dǎo)致銷售繼續(xù)下行，在房企“以銷定產(chǎn)”的投資策略下，拿地金額和新開工面積兩個(gè)領(lǐng)先指標(biāo)持續(xù)低迷，預(yù)計(jì)全年累計(jì)開發(fā)投資額跌幅將繼續(xù)擴(kuò)大至12.7%。
　　拿地：土拍市場延續(xù)低迷狀態(tài)，單月土地成交價(jià)款同比-46.9%；受城市結(jié)構(gòu)因素影響，土地價(jià)格延續(xù)增長態(tài)勢。1-10月累計(jì)土地成交價(jià)款為6061億元，同比減少46.9%，較前值降低0.6pct；10月當(dāng)月值為1037億元，環(huán)比減少13.9%，同比減少49.7%，較前值提高5.6pct?？紤]到集中供地中城投占比還在不斷提升，剔除城投后的拿地?cái)?shù)據(jù)同比降幅將更大。由于開發(fā)商以銷定產(chǎn)的拿地策略，預(yù)計(jì)近期土拍數(shù)據(jù)難以明顯復(fù)蘇。結(jié)構(gòu)化因素導(dǎo)致拿地單價(jià)持續(xù)上升，10月累計(jì)土地單價(jià)已達(dá)8155元/平，同比增長13.1%。
　　新開工：累新開工面積累計(jì)同比保持低位為-37.8%，連續(xù)15個(gè)月為負(fù)。1-10月份，全國累計(jì)新開工面積為103722萬方，同比減少37.8%，較前值提高0.2pct；10月單月新開工面積為8955萬方，環(huán)比減少7.7%，同比減少35.1%，較前值提高9.3pct。銷售的持續(xù)低迷疊加去年下半年以來的拿地銳減，同時(shí)部分房企依然面臨較強(qiáng)的現(xiàn)金流危機(jī)，導(dǎo)致房企的新開工意愿不斷減弱，累計(jì)新開工面積同比降幅不斷擴(kuò)大。
　　竣工：單月竣工面積同比下降9.4%，環(huán)比提升41.5%；累計(jì)竣工面積同比降幅縮窄至18.7%。1-10月份，全國累計(jì)竣工面積為46565萬方，同比減少18.7%，較前值提高1.1pct。近期保交樓政策頻出，10月28日國務(wù)院在全國人大常委會(huì)第三十七次會(huì)議上再次提出：“推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置，做好金融支持保交樓工作?！?，我們認(rèn)為后期保交樓政策仍會(huì)加碼。
　　銷售：受疫情等多個(gè)因素影響，10月銷售環(huán)比下降30.0%，同比下降23.7%，“銀十不銀”，市場整體呈現(xiàn)底部波動(dòng)趨勢。1-10月份，全國商品房銷售金額為108832億元，同比減少26.1%，較前值提高0.2pct；10月單月商品房銷售金額為9452億元，環(huán)比減少30.0%，同比減少23.7%。10月銷售低迷的原因有（1）全國多地疫情反復(fù)；（2）購房者對未來收入預(yù)期下降；（3）房價(jià)下跌和政策頻出帶來的觀望情緒；（4）國慶樓市促銷后優(yōu)惠力度減弱。悲觀預(yù)期下我們預(yù)計(jì)全年銷售額在13.5萬億元左右，同比降幅在26%附近。近期杭州作為基本面最好的二線城市，其限貸政策放開具有很強(qiáng)的信號意義，后續(xù)更多一二線核心城市有望跟進(jìn)。
　　資金：房企到位資金疲弱，同比跌幅擴(kuò)大，政策頻出有望改善融資環(huán)境。10月單月到位資金為11182億元，環(huán)比減少17.1%，同比減少26.0%，較前值降低4.7pct。土地投資和拿地開工同比下降情況仍然嚴(yán)峻，國內(nèi)貸款上漲動(dòng)力不足；銷售恢復(fù)較為緩慢，定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款保持下滑。隨著近期央行銀保監(jiān)會(huì)16條及支持民企融資政策的出臺(tái)，供給端融資環(huán)境有望得到實(shí)質(zhì)性改善。目前龍湖200億元儲(chǔ)架式額度已獲批。16條中的“民企國企一視同仁、允許信貸展期、鼓勵(lì)信托提供金融支持”等重點(diǎn)都將對房企尤其是民企的融資情況帶來明顯幫助。
　　投資建議：我們認(rèn)為當(dāng)前地產(chǎn)基本面困境需要更多組合型政策推動(dòng)才能幫助化解，包括供給端、融資端、需求端和竣工端等各個(gè)方面，看好四季度政策繼續(xù)加重碼。整體策略上，我們認(rèn)為地產(chǎn)股“進(jìn)可攻退可守”：進(jìn)，政策出臺(tái)到位，地產(chǎn)股賺相對+絕對收益；退，政策沒完全到位，地產(chǎn)股賺相對收益。維持地產(chǎn)開發(fā)板塊“增持”評級。推薦關(guān)注：開發(fā)：A股濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、建發(fā)股份、保利發(fā)展、招商蛇口、萬科A、金地集團(tuán)，H股綠城中國、華潤置地、中國海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)。物業(yè)：華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)、萬物云。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策出臺(tái)速度和執(zhí)行力度不及預(yù)期，基本面繼續(xù)下行引發(fā)連鎖反應(yīng)，疫情反復(fù)影響超預(yù)期。