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銷售：盡管十一前后多部門(mén)聯(lián)合出臺(tái)需求端呵護(hù)政策，但銷售降幅依舊擴(kuò)大。10月單月商品房銷售面積同比-23.23%，前值-16.16%；銷售額同比-23.71%，前值-14.21%；銷售均價(jià)單月同比-0.63%，前值2.32%。十月份中央和地方聯(lián)合在需求端發(fā)力，但銷售狀況依舊沒(méi)有起色。我們認(rèn)為主要有以下幾重因素：1）十月份全國(guó)疫情發(fā)生反復(fù)，多省市都加強(qiáng)了疫情防控措施。2）經(jīng)濟(jì)前景不明朗、市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌以及房企頻繁暴雷的背景下，購(gòu)房者信心不足。3）“二十大”召開(kāi)前夕，各方對(duì)樓市政策基調(diào)的觀望，可能也一定程度上影響了市場(chǎng)銷售。
　　開(kāi)發(fā)投資：新開(kāi)工持續(xù)低迷，竣工面積單月下滑幅度也有所擴(kuò)大，投資降幅擴(kuò)大。10月單月新開(kāi)工面積同比-35.08%，前值-44.35%；竣工面積同比-9.42%，前值-5.99%；開(kāi)發(fā)投資同比-16.00%，前值-12.12%。融資和銷售的困難，極大的影響了房企的投資能力與意愿。雖然在“保交樓”的政策推動(dòng)之下，前期竣工情況有所好轉(zhuǎn)，但隨著交付難度較小的項(xiàng)目持續(xù)竣工，余下的項(xiàng)目可能由于盈虧難以平衡，“保交樓”難度將會(huì)越來(lái)越大。我們認(rèn)為，“救項(xiàng)目不救房企”的思路已經(jīng)難以對(duì)市場(chǎng)形成有效的托底，只有讓房企自身恢復(fù)經(jīng)營(yíng)能力，才能把“保交樓”的民生任務(wù)更好的進(jìn)行下去。
　　到位資金：國(guó)內(nèi)貸款和自籌資金降幅收窄，但銷售不振導(dǎo)致定金及預(yù)收款和按揭貸款降幅擴(kuò)大。10月單月到位資金同比-26.00%，前值-21.27%；其中國(guó)內(nèi)貸款單月同比-18.35%，前值-25.43%，自籌資金單月同比-20.68%，前值-25.49%。銷售回款是房企最重要的資金來(lái)源，銷售的持續(xù)大幅下滑會(huì)給缺乏信貸支持的民企造成更大的沖擊，直接影響到其持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。而民企群體大規(guī)模的暴雷又會(huì)進(jìn)一步影響金融機(jī)構(gòu)和購(gòu)房者的信心，使其融資和銷售變得更加困難。
　　投資建議：我們認(rèn)為隨著“第二支箭”政策與“金融十六條”措施的發(fā)布，行業(yè)融資持續(xù)緊縮的狀況有望得到扭轉(zhuǎn)。當(dāng)前的紓困思路已經(jīng)從“救項(xiàng)目”擴(kuò)展到了“穩(wěn)房企”，隨著對(duì)優(yōu)質(zhì)民企融資支持的加速落地，市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)民企的信心有望得到修復(fù)。
　　我們持續(xù)推薦：1）具有全國(guó)化和綜合化發(fā)展能力的高信用龍頭央企，推薦保利發(fā)展。我們認(rèn)為信用優(yōu)勢(shì)將推動(dòng)龍頭央企在土地和并購(gòu)市場(chǎng)獲得優(yōu)勢(shì)，持續(xù)的拿地推盤(pán)能力與優(yōu)質(zhì)的信用背書(shū)也有望在需求回暖之時(shí)搶占先機(jī)，進(jìn)一步提升市場(chǎng)份額。2）扎根高能級(jí)區(qū)域，積極向全國(guó)拓展的優(yōu)質(zhì)地方國(guó)企龍頭，建議持續(xù)跟蹤越秀地產(chǎn)。我們認(rèn)為深耕高能級(jí)區(qū)域的地方國(guó)企龍頭，兼具業(yè)績(jī)穩(wěn)定性與未來(lái)成長(zhǎng)性。在民企大規(guī)模暴雷和喪失拿地能力的當(dāng)下，憑借深耕高能級(jí)區(qū)域鑄就的穩(wěn)定基本盤(pán)和融資優(yōu)勢(shì)帶來(lái)的逆勢(shì)擴(kuò)張能力，地方國(guó)企龍頭有望在行業(yè)出清過(guò)程中實(shí)現(xiàn)趕超。3）具有優(yōu)質(zhì)的經(jīng)營(yíng)體系，開(kāi)發(fā)主業(yè)穩(wěn)健，在政策支持下，有望率先獲得金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)支持的民營(yíng)房企，建議持續(xù)跟蹤龍湖集團(tuán)、碧桂園。在“第二支箭”及“金融十六條”的政策支持下，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的民企有望獲得融資端的大力支持，市場(chǎng)對(duì)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的民企也將逐漸恢復(fù)信心。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策落地不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、盈利能力繼續(xù)下滑的風(fēng)險(xiǎn)、銷售不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。