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本報告導讀：
　　年初我們判斷全年銷售情況在各季度之間的差異較小，整體呈現(xiàn)“一”型走勢，季度間波動幅度不超過10個百分點，基本符合預期，低基數(shù)下的下滑需要重視。
　　摘要：
　　時至4季度，樓市銷售進入低基數(shù)期，10月銷售金額單月同比仍然下滑24%，屬于低基數(shù)下的下滑，基本符合我們判斷，市場預期的需求修復時間仍在后移。無論是克而瑞房企銷售榜單數(shù)據(jù)顯示的結果，還是統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，均沒有看到10月份的銷售出現(xiàn)改善，反而統(tǒng)計局數(shù)據(jù)出現(xiàn)了再次下滑，考慮到2021年10月同期已經(jīng)出現(xiàn)明顯下滑，出現(xiàn)了低基數(shù)下的下滑，表現(xiàn)弱于市場預期。預計需求端的修復依然要滯后，整體呈現(xiàn)出震蕩下行的銷售增速判斷。
　　地產(chǎn)投資進一步下行，至-16%，我們認為已經(jīng)觸底，后續(xù)將持續(xù)回升。與地產(chǎn)投資相關的拖累項，不僅在于拿地的下滑，也來自于停工后復工的低于預期，近期地產(chǎn)政策頻出，停工將得到較大改善。對于拿地，我們認為將持續(xù)低迷，但考慮到2021年為拿地大年，2022年大幅度下滑之后，轉為到2023年將不構成高基數(shù)問題，拿地的拖累將變得不明顯，伴隨停工的復工，預計地產(chǎn)投資的數(shù)據(jù)將逐步改善。
　　需要注意的是均價進一步下行，即便認為高能級城市占比的提高，均價反應的就是房價的下跌。10月銷售均價進一步下降至9687元/平方米，年內(nèi)來看，高點為7月，此后逐月下行，考慮高能級城市占比的提升，均價的下行反應的是整體均價都有一定程度的下行，也即房價下跌的壓力在加大。我們認為，當前的房價下跌并非超預期，已經(jīng)計提在房企報表的減值和居民不買房的行為當中，但若持續(xù)下跌，對需求的恢復將帶來的較大的困擾，造成政策效果的減弱。
　　不僅是供給端政策，考慮到2022年拿地市場已經(jīng)是央國企占主導，2023年開始，房企信用問題已經(jīng)不構成約束，需求端釋放將成為市場關注的重點。當前我們并不建議投資者繼續(xù)關注房企端的信用問題，隨著央國企的占比逐步提高，且在2023年將直接體現(xiàn)為新增貨值上，因此，我們認為核心變量將轉移至需求側，房價將成為下一階段關注的重點，而非土地市場表現(xiàn)。當前環(huán)境下，我們認為金地集團、龍湖集團等有望得到重估，老玩家中的新勢力依然是中期主角，受益中交地產(chǎn)、建發(fā)股份等，其他行業(yè)進入到地產(chǎn)的新玩家，仍然擁有強大的信用能力。也持續(xù)推薦老玩家的一線玩家，推薦保利發(fā)展、招商蛇口、萬科A等。
　　風險提示：政府重新放開前融再走土地金融模式，市場需求加速下行。