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10月銷售同環(huán)比降幅擴(kuò)大。2022年1-10月，銷售面積、銷售金額增速分別為-22.3%、-26.1%；10月單月，銷售面積、銷售金額增速分別為-23%、-24%，較上月下降7pct、10pct，環(huán)比增速分別為-28%、-30%。10月同環(huán)比降幅再次擴(kuò)大，主要系多地疫情反復(fù)拖累市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏，以及購(gòu)房者信心仍未修復(fù)。近期北京、杭州樓市政策的調(diào)整，也意味著高能級(jí)城市已經(jīng)進(jìn)入政策調(diào)整階段，后續(xù)“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策有望進(jìn)一步松動(dòng)和滲透，由于房?jī)r(jià)傳導(dǎo)機(jī)制為自上而下，所以高能級(jí)城市房?jī)r(jià)的企穩(wěn)對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)具有積極作用，后續(xù)銷售有望正式邁入復(fù)蘇道路。
　　土地成交處于歷史最低迷水平，三輪供地7成地塊底價(jià)成交。2022年1-10月，土地購(gòu)置面積、土地成交價(jià)款同比分別下降53.0%、46.9%。10月單月土地購(gòu)置面積增速為-63%，較上月上升12pct，受資金和銷售預(yù)期的影響，土地成交依舊十分低迷。從第三輪集中供地情況來(lái)看，供應(yīng)量仍在大幅縮減，已完成土拍的17個(gè)城市中底價(jià)成交率達(dá)78.6%，觸限成交率8.91%。今年部分城市集中供地批次增加到了4批次，就已完成出讓的情況來(lái)看，掛牌33宗地中，有31宗地成交，且均為底價(jià)成交，溢價(jià)率已降至冰點(diǎn)。
　　開(kāi)工、施工下探，竣工有望逐步恢復(fù)。2022年1-10月，新開(kāi)工面積同比下降37.8%，10月單月增速為-35%，目前開(kāi)工情況處于歷史最低水平；1-10月施工面積累計(jì)同比下降5.7%，繼續(xù)下探，10月單月增速為為-33%，在銷售回款困難、新開(kāi)工低迷的影響下，施工開(kāi)展受阻；竣工面積累計(jì)同比下降18.7%，10月單月增速為-9.42%，較上月3.43pct，目前“保教樓”有序進(jìn)行并進(jìn)入實(shí)質(zhì)性執(zhí)行階段，預(yù)計(jì)竣工逐步恢復(fù)。
　　開(kāi)發(fā)投資增速繼續(xù)走低，單月降幅較上月擴(kuò)大。2022年1-10月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額同比減少8.8%，10月單月投資增速為-16%，降幅較上月擴(kuò)大4.1pct，由于土地成交和施工雙雙下行之下，開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)下臺(tái)階，短期內(nèi)預(yù)計(jì)將持續(xù)處于下行趨勢(shì)。
　　到位資金降幅擴(kuò)大，國(guó)內(nèi)貸款有所修復(fù)。10月單月，到位資金增速為-26%，較上月降幅擴(kuò)大5pct。其中國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、個(gè)人按揭貸款、定金及預(yù)收款增速分別為-18%、-21%、-31%、-31%，分別較上月+7pct、+4pct、-13pct、-12pct，位資金增速降幅擴(kuò)大主要系個(gè)人按揭貸款、定金及預(yù)收款降幅擴(kuò)大，國(guó)內(nèi)貸款出現(xiàn)一定修復(fù)。
　　投資建議：前期板塊的調(diào)整已經(jīng)充分反映了市場(chǎng)悲觀預(yù)期，16條重磅舉措為下行周期以來(lái)最強(qiáng)有力支持政策，供需兩側(cè)雙管齊下有望助推銷售正式邁入復(fù)蘇道路，我們看好供需兩端政策共振帶來(lái)的板塊修復(fù)行情。我們建議短期關(guān)注彈性較大的優(yōu)質(zhì)民企：新城控股（601155）、龍湖集團(tuán)（0960），中長(zhǎng)期關(guān)注強(qiáng)信用、厚土儲(chǔ)、優(yōu)布局的優(yōu)質(zhì)房企：保利發(fā)展（600048）、金地集團(tuán)（600383）、招商蛇口（001979）、萬(wàn)科A（000002）、濱江集團(tuán)（002244），建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理公司：招商積余（001914）。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：銷售下滑超預(yù)期、政策支持力度不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。