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投資要點(diǎn)
　　銷(xiāo)售：10月銷(xiāo)售受多因素影響繼續(xù)下行，庫(kù)存暫無(wú)顯著去化跡象
　　2022年1-10月商品房銷(xiāo)售面積111179萬(wàn)平，同比-22.3%，降幅擴(kuò)大0.09pct。商品房銷(xiāo)售額108832億元，同比-26.1%，降幅收窄0.22pct。單月數(shù)據(jù)來(lái)看，10月商品房銷(xiāo)售面積9757萬(wàn)平，環(huán)比-27.9%，同比-23.2%，降幅較9月擴(kuò)大7.1pct。商品房銷(xiāo)售金額9452億元，環(huán)比-30.0%，同比-23.7%，降幅較9月擴(kuò)大9.5pct。我們認(rèn)為10月份銷(xiāo)售受到多地疫情反復(fù)、整體經(jīng)濟(jì)下行、部分民營(yíng)房企債務(wù)違約的影響，居民購(gòu)房觀望情緒仍然較重。隨著2022Q4供給端政策出臺(tái)，部分民營(yíng)企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)有所釋放，疊加疫情管控相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)整，短期內(nèi)市場(chǎng)情緒有望受到帶動(dòng)，我們預(yù)計(jì)2022Q4銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售金額有望筑底。
　　投資和拿地：10月開(kāi)發(fā)投資額下行，環(huán)比9月降幅較大
　　1-10月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資113945億元，較2021年同期-8.8%，同比跌幅較1-9月擴(kuò)大0.8pct；1-10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積7432萬(wàn)平，較2021年同期-53.03%，同比跌幅與上月持平。2022年1月以來(lái)土地累計(jì)購(gòu)置面積降幅持續(xù)在40+%，降幅持續(xù)擴(kuò)大，累計(jì)同比增速擴(kuò)大的趨勢(shì)延續(xù)到10月。從單月土地購(gòu)置面積來(lái)看，9月份受到部分城市集中供地?cái)?shù)量較多影響，土地購(gòu)置面積成交基數(shù)較高，10月環(huán)比9月成交面積有所下降。
　　開(kāi)竣工面積：竣工面積有望率先企穩(wěn)，新開(kāi)工面積仍然較低
　　2022年1-10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)累計(jì)房屋新開(kāi)工面積103722萬(wàn)平，同比-37.8%，降幅較1-9月累計(jì)同比收窄0.2pct。累計(jì)房屋竣工面積46565萬(wàn)平，同比-18.7%，降幅較1-9月累計(jì)同比收窄1.2pct。我們認(rèn)為，從新開(kāi)工數(shù)據(jù)來(lái)看，10月新開(kāi)工面積環(huán)比9月由正轉(zhuǎn)負(fù)，新開(kāi)工面積維持底部震蕩的趨勢(shì)。10月竣工數(shù)據(jù)環(huán)比9月有顯著增幅，1-10月累計(jì)竣工面積同比增速降幅收窄，竣工面積有所企穩(wěn)。各地“保交樓”行動(dòng)已逐漸進(jìn)入到落地實(shí)施階段，雖然隨著冬季來(lái)臨，部分北方城市將面臨“施工冬歇期”，施工受到影響，但我們認(rèn)為2022Q4各地“保交樓”政策在仍將繼續(xù)落地實(shí)行，我們預(yù)計(jì)2022Q4竣工面積會(huì)呈現(xiàn)修復(fù)狀態(tài)。
　　房企資金面：10月融資繼續(xù)下行，11月民企融資獲支持
　　2022年1-10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金125480億元，同比-24.7%，累計(jì)同比增速降幅擴(kuò)大0.2pct。國(guó)內(nèi)貸款10月當(dāng)月1125億元，環(huán)比-18.5%，同比-18.4%。個(gè)人按揭貸款10月當(dāng)月1753億元，環(huán)比-18.6%，同比-31.4%。國(guó)內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款分別是地產(chǎn)公司境內(nèi)融資和銷(xiāo)售回款重要對(duì)應(yīng)指標(biāo)，該兩個(gè)指標(biāo)10月環(huán)比均呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)顯示房企融資下行趨勢(shì)仍然持續(xù)且銷(xiāo)售低迷導(dǎo)致的銷(xiāo)售回款持續(xù)下降。隨著交易商協(xié)會(huì)發(fā)布“第二支箭”，民營(yíng)房企融資難的問(wèn)題得到緩解，我們認(rèn)為2022Q4房企的融資有望出現(xiàn)持續(xù)改善。
　　投資建議
　　我們認(rèn)為行業(yè)供給端支持政策接連出臺(tái)+部分民營(yíng)房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)有所緩解，此次變化利好未出險(xiǎn)民企以及錯(cuò)殺的混合所有制房企。行業(yè)基本面底部震蕩+需求端放松政策持續(xù)，我們認(rèn)為本輪修復(fù)較為漫長(zhǎng)，且修復(fù)過(guò)程中存在城市和需求修復(fù)分化，這會(huì)導(dǎo)致頭部央國(guó)企和區(qū)域財(cái)務(wù)穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)地方房企表現(xiàn)更突出。1）綜合能力最優(yōu)的優(yōu)質(zhì)龍頭，短期銷(xiāo)售具備彈性+中長(zhǎng)期集中度提升、盈利能力改善，重點(diǎn)推薦：保利發(fā)展、中國(guó)海外發(fā)展；2）未出現(xiàn)民企及估值錯(cuò)殺的混合所有制房企，重點(diǎn)推薦：新城控股、龍湖集團(tuán)、碧桂園、金地集團(tuán)、萬(wàn)科A；3）深耕優(yōu)質(zhì)區(qū)域的公司，重點(diǎn)推薦：華發(fā)股份、濱江集團(tuán)、天健集團(tuán)、越秀地產(chǎn)；4）市場(chǎng)修復(fù)利好二手房中介機(jī)構(gòu)交易活躍度提升，重點(diǎn)推薦：貝殼。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　政策放松力度和速度弱于預(yù)期；局部城市疫情反復(fù)拖累行業(yè)修復(fù)進(jìn)度。