>> 華安證券-房地產開發(fā)行業(yè)：流動性政策多管齊下，供需有望觸底反彈-221115
| 上傳日期： |
2022/11/16 |
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| 格式： |
pdf 共3頁 |
來源： |
華安證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
尹沿技 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產 |
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事件
國家統(tǒng)計局發(fā)布2022年1~10月房地產開發(fā)投資和銷售數據。
銷售端：10月商品房銷售延續(xù)冷行情，“銀十”成色不足
2022年1~10月，商品房銷售面積累計同比-22.3%（1~9月-22.2%），10月單月-23.2%（9月-16.2%）；1~10月銷售金額累計同比-26.1%（1~9月-26.3%），10月單月-23.7%（9月-14.2%）。其中，住宅銷售金額累計同比-28.2%（1~9月-28.6%）。價格維度，2022年1~10月全國銷售均價同比-4.87%（1~9月-5.26%）；區(qū)域維度看，東部地區(qū)的銷售均價仍居四大區(qū)域首位，達13710元/方。往后看，2022年11月至今（截至11月13日）30大中城市高頻成交面積數據顯示同比-22.1%，銷售情況不容樂觀。隨著近期“第二支箭”、金融支持地產“16條”、保函置換預售監(jiān)管資金等融資端政策相繼推出，短期降幅波動走向仍需觀察：①“保交樓”措施落地，如增信、展期、續(xù)貸的具體落地等組合拳；②貨幣政策工具箱的“后手”，如個人房貸利率下調等，“16條”中提出“支持個人住房貸款合理需求”其實是9月份《階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限》文件的延續(xù)和加碼；③“因城施策”中基本面較好的強二線城市及一線遠郊的政策松綁空間，如限購放松及二套首付比例下調等，上周北京臺湖、馬駒橋地區(qū)不再執(zhí)行通州最嚴的“雙限購”政策即是一種積極信號；④房企“以價換量”力度，在當前市場預期較弱的情況下，部分地區(qū)新房價格在短期內仍有繼續(xù)下行的壓力。
開竣工：新開工單月稍有起色，“保交樓”下竣工修復確定性較強
2022年1~10月新開工同比-37.8%（1~9月-38.0%），10月單月35.1%（9月-44.4%）。從拿地向開工傳導的角度而言，拿地-銷售普遍存在2~3Q的時滯。細分至城市層面，“土地供應兩集中”對拿地的節(jié)奏已經產生明顯擾動?？紤]到當前宏觀環(huán)境的不確定性提升，房企拿地態(tài)度將愈發(fā)謹慎。值得注意的是，實行“兩集中”土拍的22城中民企拿地意愿仍較弱，在規(guī)范地方債務管控背景下，部分城市城投等地方平臺拿地或受限。在當前房企普遍“以銷定產”的思路下，為改善經營性現金流狀況，在銷售未有明顯拐點前提下，推遲新開工以減少工程款支出是普遍做法。
1~10月竣工面積同比-18.7%（1~9月-19.9%），10月單月-9.4%（9月-6.0%）?？⒐ぶ笜死^8月之后連續(xù)3月好轉持續(xù)，預計在一些列新政下“保交樓”將持續(xù)推進，尤其是本次“16條”提出針對房地產鏈條中深受牽連的建筑企業(yè)，穩(wěn)定其信貸投放，及針對房企的“專項借款+融資配套支持”、鼓勵房地產項目并購貸、保函置換預售監(jiān)管資金等措施，竣工有望成為年前修復確定性最強的指標。
投資端：開發(fā)投資單月同比降幅擴大，土地投資貢獻持續(xù)減少
2022年1~10月房地產開發(fā)投資完成額同比-8.8%（1~9月-8.0%），10月單月-16.0%（9月-12.1%）。注意到，1~10月土地成交建面同比-53.0%（1~9月-53.0%）。考慮到，作為開發(fā)投資的主要組成部分，未來土地投資對開發(fā)投資的貢獻存在量、價同時繼續(xù)弱化的可能；因此，盡管“保交樓”等一系列利好對建安投資有一定正面作用，但增量不足以對整體開發(fā)投資產生有力支撐，預計11月開發(fā)投資額仍處于收窄探底階段。
融資端：到位資金單月降幅擴大，居民貸款整體偏弱
2022年1~10月到位資金同比-24.7%（1~9月-24.5%），10月單月-26.0%（9月-21.3%）。結構上，10月單月國內貸款（同比-18.4%）、自籌資金（同比-20.7%）、回款（首付+按揭）（同比-31.1%）【其中個人按揭（同比-31.4%）、首付款（同比-31.0%）】。從占比來看，銷售回款仍為主要的資金來源渠道（10月單月占比50.2%，1~10月占比50.6%），各細分渠道單月同比皆負。居民總體按揭需求疲弱，從央行發(fā)布的10月社會融資規(guī)模統(tǒng)計數據報告可以印證：10月短期居民貸款為-512億元，同比少增938億元；中長期居民貸款為332億元，同比少增3889億元。向后看，近期出臺的一系列重磅政策將引導房地產市場平穩(wěn)發(fā)展，居民中長貸表現有望得到好轉。
投資建議
繼“三條紅線”后，“房地產貸款集中度管理”、“土地供應兩集中”、“房地產稅改革試點”等政策的出臺，將供需兩端雙向約束，市場出清持續(xù)。調控主風向未變，“以穩(wěn)為主”仍為主基調，當前政策以支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展為錨定，板塊估值及倉位已處歷史中樞下沿。往后看，2022Q4市場有望逐步企穩(wěn)恢復，但行業(yè)供需兩端受限帶來投資、銷售、降杠桿之間的不協(xié)調仍存。建議關注：（1）穩(wěn)健發(fā)展型：保利發(fā)展、萬科A、金地集團；（2）成長受益型：新城控股、華發(fā)股份、建發(fā)股份、濱江集團；（3）物管優(yōu)質標的：華潤萬象生活、萬物云、碧桂園服務、綠城服務、寶龍商業(yè)等。
風險提示
房地產調控政策放松不及預期，信用風險蔓延，銷售修復不及預期，資金面大幅收緊等。
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