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政策“對(duì)癥下藥”，關(guān)注優(yōu)質(zhì)央國(guó)企和少數(shù)頭部民企
　　10月統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)基本面仍在筑底，但11月以來(lái)行業(yè)積極政策不斷，從“第二支箭”、“16條”再到預(yù)售資金監(jiān)管優(yōu)化，我們看到供給端已經(jīng)發(fā)生積極改變，“對(duì)癥下藥”這一行為的開(kāi)始本身也很重要。再結(jié)合需求端重點(diǎn)城市購(gòu)房杠桿的寬松，穩(wěn)市場(chǎng)、托信用、保交樓的政策組合拳已在持續(xù)發(fā)力，我們期待能夠加速房地產(chǎn)銷(xiāo)售的企穩(wěn)回升。建議繼續(xù)關(guān)注有機(jī)會(huì)將融資優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為拿地和銷(xiāo)售優(yōu)勢(shì)的央國(guó)企和少數(shù)頭部民企。
　　開(kāi)發(fā)投資同比降幅再次走闊
　　10月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比降幅再次走闊，拿地、開(kāi)工、施工、竣工等指標(biāo)表現(xiàn)仍不理想，預(yù)示著開(kāi)發(fā)投資未來(lái)仍將面臨一定壓力。1、10月300城住宅類(lèi)土地成交建面同比上升，主要是低基數(shù)的影響，與2017-2020年10月的成交仍有較大差距，結(jié)合溢價(jià)率和流拍率來(lái)看，土地市場(chǎng)表現(xiàn)仍然偏弱。2、新開(kāi)工仍然不佳，停工面積仍然較高，導(dǎo)致施工面積同比降幅繼續(xù)擴(kuò)大。3、保交付政策發(fā)力，竣工延續(xù)修復(fù)。
　　銷(xiāo)售仍在筑底，重點(diǎn)城市寬松空間進(jìn)一步打開(kāi)
　　10月全國(guó)商品房銷(xiāo)售同比降幅再次走闊，而11月以來(lái)，60城新房銷(xiāo)售面積同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，市場(chǎng)筑底的態(tài)勢(shì)未有明顯改觀。11月10日杭州放松限貸政策，今年以來(lái)杭州新房去化率相對(duì)更具韌性，但仍然出臺(tái)了放松政策。本次杭州新政的核心即放寬了購(gòu)房杠桿，延續(xù)了從解放房票到放寬購(gòu)房杠桿的政策思路。據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)已有約90個(gè)城市調(diào)整首付比例以及認(rèn)房認(rèn)貸政策，城市能級(jí)也在逐步提升。我們認(rèn)為杭州作為市場(chǎng)相對(duì)較強(qiáng)的準(zhǔn)一線城市，本輪新政為其它城市打開(kāi)了購(gòu)房杠桿的放松空間，未來(lái)有望看到更多重點(diǎn)城市在需求端持續(xù)寬松，以達(dá)到穩(wěn)需求目的。
　　房企資金繼續(xù)承壓，供給端紓困提速
　　10月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比下降26.0%，連續(xù)16個(gè)月同比下滑。11月以來(lái)房企供給端紓困提速，有望從融資、預(yù)售資金調(diào)用等角度改善民企資金流情況。11月8日，交易商協(xié)會(huì)發(fā)文推進(jìn)民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具，這是年內(nèi)房地產(chǎn)融資支持第三彈，且支持力度顯著擴(kuò)大。政策出臺(tái)后落地迅速，三日之內(nèi)龍湖集團(tuán)200億元、新城控股150億元發(fā)債注冊(cè)已在推進(jìn)，我們預(yù)計(jì)后續(xù)還將有更多民企融資利好消息落地。11日14日，銀保監(jiān)會(huì)、住建部、央行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，支持房企合理使用預(yù)售監(jiān)管資金，對(duì)民企痛點(diǎn)“對(duì)癥下藥”。
　　投資建議
　　重點(diǎn)推薦1）A股開(kāi)發(fā)：金地集團(tuán)、華發(fā)股份、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)、招商蛇口、萬(wàn)科A；2）港股開(kāi)發(fā)：龍湖集團(tuán)、碧桂園、美的置業(yè)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展；3）物管公司：萬(wàn)物云、中海物業(yè)、保利物業(yè)、招商積余、新大正；4）轉(zhuǎn)型房企：華聯(lián)控股、魯商發(fā)展。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情不確定性；行業(yè)政策不確定性；基本面下行；部分房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。