>> 中郵證券-房地產(chǎn)行業(yè)-國(guó)家統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)：地產(chǎn)數(shù)據(jù)回落，邊際存在亮點(diǎn)-221115
| 上傳日期： |
2022/11/16 |
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| 1112KB |
| 格式： |
pdf 共12頁(yè) |
來(lái)源： |
中郵證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
劉清海 |
| 行業(yè)名稱(chēng)： |
房地產(chǎn) |
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事件描述
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2022年1-10月房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售數(shù)據(jù)。1-10月：商品房銷(xiāo)售面積累計(jì)同比-22.3%，當(dāng)月同比-23.2%；商品房銷(xiāo)售額累計(jì)同比-26.1%，當(dāng)月同比-23.7%；地產(chǎn)投資累計(jì)同比-8.8%，當(dāng)月同比-16.0%；到位資金累計(jì)同比-24.7%，當(dāng)月同比-26.0%。
事件評(píng)論
10月銷(xiāo)售再度走弱，但增速高于前期低點(diǎn)，表明需求下方支撐較強(qiáng)。10月銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額分別累計(jì)-22.3%、-26.1%，增速相比前月分別下降0.1、上升0.2個(gè)百分點(diǎn)，當(dāng)月同比分別-23.2%、-23.7%，增速相比前月分別下降7.1、下降9.5個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售均價(jià)累計(jì)和當(dāng)月分別同比-4.9%、-0.6%，增速相比前月分別上升0.4、下降2.9個(gè)百分點(diǎn)。雖然銷(xiāo)售數(shù)據(jù)有所走弱，但單月增速相較前期低點(diǎn)仍然較高，不僅高于4月份的最低點(diǎn)，也高于7月份的階段性低點(diǎn)，表明需求下方支撐較強(qiáng)。
銷(xiāo)售處于磨底階段，復(fù)蘇方向是明確的，但過(guò)程或是緩慢且充滿(mǎn)波動(dòng)的。政策端，LPR下調(diào)進(jìn)一步凝聚了穩(wěn)樓市政策向?qū)捤煞较虬l(fā)展的共識(shí)。部分投資者可能擔(dān)心關(guān)心“房住不炒”基調(diào)下，穩(wěn)樓市政策是否會(huì)受到很大限制，但我們認(rèn)為“房住不炒”與“穩(wěn)樓市”之間并不存在矛盾對(duì)立的關(guān)系。市場(chǎng)對(duì)于后續(xù)銷(xiāo)售能否企穩(wěn)復(fù)蘇存在分歧，但我們認(rèn)為未來(lái)銷(xiāo)售復(fù)蘇方向是確定的，但過(guò)程可能是緩慢且充滿(mǎn)波動(dòng)的。房地產(chǎn)行業(yè)從長(zhǎng)期看仍然是十萬(wàn)億級(jí)別的市場(chǎng)，經(jīng)過(guò)2022年的大幅調(diào)整，商品住宅銷(xiāo)售量或已接近市場(chǎng)真實(shí)需求水平。我們認(rèn)為當(dāng)前銷(xiāo)售處于磨底階段，復(fù)蘇方向是明確的，但過(guò)程或是緩慢且充滿(mǎn)波動(dòng)的。
到位資金降幅擴(kuò)大，表明行業(yè)資金鏈仍然承壓，但存在結(jié)構(gòu)性好轉(zhuǎn)。10月到位資金累計(jì)同比、當(dāng)月同比分別-24.68%、-26.00%，增速相比前月分別下降0.1、下降4.7個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款分別累計(jì)同比-26.6%（前值27.2%）、-14.8%（前值-14.1%）、-33.8%（前值-34.1%）、-24.4%（前值-23.7%）；當(dāng)月同比分別-18.4%（前值-25.4%）、-20.7%（前值-25.5%）、-31.0%（前值-18.7%）、-31.1%（前值-18.2%）?？傮w來(lái)看，房企到位資金降幅擴(kuò)大，表明行業(yè)資金鏈仍然承壓，但結(jié)構(gòu)性存在好轉(zhuǎn)，即國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金單月增速明顯好轉(zhuǎn)，與近期融資支持政策緊密相關(guān)。拖累因素主要來(lái)自于定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款，主要與銷(xiāo)售走弱相關(guān)。
拿地端有望逐步探明底部，10月單月增速反彈。近期銷(xiāo)售端處于底部震蕩，拿地表現(xiàn)單月增速底部反彈，10月拿地面積和拿地價(jià)款分別累計(jì)同比-53.0%、-46.9%，增速相比前月分別持平、下降0.6個(gè)百分點(diǎn)，當(dāng)月同比分別-53.1%、-49.7%，增速相比前月分別上升11.9、上升5.6個(gè)百分點(diǎn)。在銷(xiāo)售企穩(wěn)、融資支持背景下，拿地有望逐步探明底部。拿地后續(xù)表現(xiàn)仍然需要銷(xiāo)售率先復(fù)蘇，房企資金鏈得到明顯改善之后，拿地作為房企加杠桿的第一步，才有持續(xù)反彈的基礎(chǔ)。
投資端數(shù)據(jù)表現(xiàn)仍然承壓。10月地產(chǎn)投資累計(jì)同比-8.8%，當(dāng)月同比-16.0%，增速分別相比前月下降0.8、下降3.9個(gè)百分點(diǎn)。新開(kāi)工、竣工面積分別累計(jì)同比-37.8%、-18.7%，增速相比前月分別上升0.2、上升1.1個(gè)百分點(diǎn)，當(dāng)月同比分別-35.1%、-9.4%,增速相比前月分別上升9.3、下降3.4個(gè)百分點(diǎn)。施工面積累計(jì)同比5.7%，增速相比前月下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。在房企資金周轉(zhuǎn)困難甚至償債重壓之下，房企拿地、開(kāi)工、投資意愿和能力均受到壓制，預(yù)計(jì)只有在銷(xiāo)售見(jiàn)底復(fù)蘇之時(shí)，開(kāi)工、投資才有可能筑底回升。
地產(chǎn)板塊配置重點(diǎn)關(guān)注三條思路：優(yōu)質(zhì)民企信用修復(fù)、行業(yè)見(jiàn)底復(fù)蘇、區(qū)域格局優(yōu)化。目前市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)及后續(xù)地產(chǎn)股表現(xiàn)的關(guān)鍵點(diǎn)在于銷(xiāo)售能否企穩(wěn)。我們認(rèn)為銷(xiāo)售正處于磨底階段，在穩(wěn)需求、保交樓、穩(wěn)主體的政策推動(dòng)下，樓市在方向上是逐步恢復(fù)的，但恢復(fù)過(guò)程或?qū)⑹蔷徛页錆M(mǎn)波動(dòng)的。標(biāo)的上建議關(guān)注三條思路：1）優(yōu)質(zhì)民企（包括混合所有制房企）信用修復(fù)思路，建議關(guān)注新城控股、金地集團(tuán)；2）行業(yè)見(jiàn)底復(fù)蘇帶來(lái)的β行情，利好保利發(fā)展、招商蛇口等龍頭房企；3）濱江集團(tuán)、華發(fā)股份等房企受益于區(qū)域樓市供給出清、需求穩(wěn)健，有望實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)發(fā)展。
風(fēng)險(xiǎn)提示
政策施行效果不及預(yù)期、疫情惡化。
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