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事件描述
　　2022年11月15日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布1-10月房地產(chǎn)開發(fā)和銷售相關(guān)數(shù)據(jù)。
　　事件評論
　　需求底部區(qū)間震蕩，政策力度有望進(jìn)一步加碼。2022年1-10月全國商品房銷售金額/面積/均價(jià)分別同比-26.1%/-22.3%/-4.9%，10月單月同比分別-23.7%/-23.2%/-0.6%，同比降幅環(huán)比擴(kuò)大；10月百強(qiáng)房企銷售面積/30大中城市銷售面積單月同比分別為-44.5%/-18.0%，降幅環(huán)比擴(kuò)大9.1、6.9pct，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)與重點(diǎn)城市和百強(qiáng)房企趨勢基本一致。盡管國慶節(jié)前出臺一定穩(wěn)需求政策，各地后續(xù)也有所跟進(jìn)，但受疫情反復(fù)、居民購房觀望情緒漸濃等因素影響，銷售同比仍未改善。整體來看，當(dāng)前需求端仍處底部震蕩階段，行業(yè)內(nèi)部分化明顯，國央企銷售表現(xiàn)明顯好于民企。近期關(guān)于民企融資、預(yù)售資金監(jiān)管、核心城市需求端政策均出現(xiàn)邊際優(yōu)化，尤其是杭州限貸政策放松、首套房貸利率降至框架下限，意味著核心城市穩(wěn)需求政策開始落地。銷售能否持續(xù)企穩(wěn)仍待進(jìn)一步觀察，穩(wěn)增長和穩(wěn)地產(chǎn)預(yù)期下，后續(xù)或?qū)⒛芤姷礁蠓秶?、更深層次的政策持續(xù)出臺。
　　供給依舊承壓，保交付政策加碼下竣工有望邊際改善。1-10月新開工面積同比-37.8%，10月單月同比-35.1%，低基數(shù)下降幅環(huán)比收窄，但仍延續(xù)去庫存趨勢；1-10月土地購置面積/成交價(jià)款分別同比-53.0%/-46.9%，10月單月同比分別為-53.0%/-49.7%，低基數(shù)因素致使降幅較上月收窄。在銷售低位徘徊、融資環(huán)境依舊嚴(yán)峻的背景下，房企資金壓力仍較大，主動去庫存仍是普遍選擇，投資與開工意愿不足，預(yù)計(jì)短期供給端仍將承壓。1-10月竣工面積同比-18.7%，降幅環(huán)比收窄1.1pct，10月單月同比-9.4%，單月降幅環(huán)比擴(kuò)大3.4pct；當(dāng)前保交付是房企第一要務(wù)，近期關(guān)于保交付的政策不斷加碼，盡管當(dāng)月表現(xiàn)小幅波動，但竣工端累計(jì)同比延續(xù)邊際改善趨勢，后期持續(xù)邊際修復(fù)將是大概率事件。
　　投資降幅環(huán)比擴(kuò)大，資金鏈邊際趨緊。1-10月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同比-8.8%，10月單月同比-16.0%，銷售低迷、資金鏈趨緊抑制房企資本開支意愿，短期投資端或難有明顯改善，考慮土地購置的滯后影響以及房企節(jié)約資金開支等因素，預(yù)計(jì)后續(xù)開發(fā)投資表現(xiàn)仍將持續(xù)承壓。1-10月房地產(chǎn)開發(fā)到位資金同比-24.7%，10月單月同比-26.0%，其中定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款降幅環(huán)比有所擴(kuò)大，與10月銷售降幅環(huán)比擴(kuò)大趨勢一致，低基數(shù)背景下國內(nèi)貸款降幅環(huán)比收窄7.1pct至-18.4%。到位資金同比降幅仍顯著高于投資降幅，行業(yè)資金鏈仍面臨較大壓力，供需雙弱背景下政策優(yōu)化力度仍需升級。
　　供需雙弱態(tài)勢延續(xù)，政策優(yōu)化力度仍需加碼，優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股波動向上的大趨勢遠(yuǎn)未結(jié)束。近期穩(wěn)融資、保交付政策頻出，民企融資及竣工或?qū)⑦呺H改善。當(dāng)前仍處于“政策上/周期下”階段，重申波動向上是大趨勢；政策預(yù)期主導(dǎo)短期行情，問題尚未實(shí)質(zhì)性解決，政策仍有進(jìn)一步空間，且當(dāng)前處于加速推進(jìn)階段；民企融資環(huán)境邊際改善，預(yù)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)偏好將有邊際修復(fù)，尤其有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的未出險(xiǎn)民企；有效率的國央企仍是格局優(yōu)化的長期勝出者，雖短期彈性略小，但長期可穿越周期。風(fēng)險(xiǎn)偏好提升背景下優(yōu)質(zhì)物業(yè)股也迎來配置良機(jī)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　1、行業(yè)基本面修復(fù)時(shí)間點(diǎn)仍存不確定性；
　　2、行業(yè)維穩(wěn)政策釋放節(jié)奏與幅度存不確定性。