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事件：公司發(fā)布公告，擬剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)。公司11月15日晚間公告：擬剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)讓至公司控股股東商業(yè)集團(tuán)或其所屬公司。公司將名下房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)負(fù)債置出，剩余其他業(yè)務(wù)2021年收入合計(jì)約31億元，歸母凈利潤(rùn)合計(jì)約2.5億元；2022年1-9月收入合計(jì)約25億元，歸母凈利潤(rùn)合計(jì)約2億元。
　　房地產(chǎn)：整體承壓，輕裝上陣聚焦大健康領(lǐng)域。公司今年加快轉(zhuǎn)型步伐、加大去庫(kù)存力度，22Q1-Q3簽約金額為56.12億/yoy-52.21%，積極拓展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，新簽約2個(gè)招商代理項(xiàng)目，加速地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，地產(chǎn)業(yè)務(wù)21年減值擾動(dòng)公司盈利能力，本次事件超預(yù)期落地，輕裝上陣聚焦大健康領(lǐng)域。
　　化妝品：兩大品牌雙十一表現(xiàn)亮眼，推進(jìn)“4+N”品牌矩陣。（1）璦爾博士：截至雙十一收官，全渠道銷售額同比去年增長(zhǎng)76.68%，其中抖音/快手分別同增125.27%/ 136.21%，Q1-Q3實(shí)現(xiàn)營(yíng)收7.45億/yoy+52.7%，Q4延續(xù)高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，穩(wěn)居福瑞達(dá)集團(tuán)第一大化妝品品牌，雙十一期間益生菌面膜高舉高達(dá)、獲得多個(gè)榜單第一名，褐藻專利全線同比增長(zhǎng)100%，驗(yàn)證公司產(chǎn)品打造能力。未來(lái)儲(chǔ)備多個(gè)爆品及系列新品，聚焦高壁壘的涂抹精華品類，積極布局線下、皮膚護(hù)理院等渠道。（2）頤蓮：雙十一全網(wǎng)累計(jì)成交突破1億元，京東沖榜美妝競(jìng)速排行榜TOP2、抖音渠道同增135%，爆款噴霧全網(wǎng)累計(jì)銷售4000萬(wàn)+瓶，分艙式面膜實(shí)現(xiàn)天貓3w+月銷、打造公司第二大產(chǎn)品，“玻尿酸+富勒烯”模式打造元?dú)饩A并實(shí)現(xiàn)天貓1w+月銷，產(chǎn)品矩陣逐漸完善。（3）子品牌：詮潤(rùn)品牌天貓+抖音官方旗艦店雙十一GMV超1100萬(wàn)，天貓/抖音分別同增94%/460%；善顏踐行精準(zhǔn)護(hù)膚，為顧客提供高端量膚定制服務(wù)；伊帕爾汗加速品牌建設(shè)，同步支持化妝品業(yè)務(wù)發(fā)展。璦爾博士及頤蓮兩大品牌推進(jìn)渠道的多元布局，多款新品推出或可逐步驗(yàn)證推新能力，提升品牌未來(lái)空間確定性，未來(lái)發(fā)力子品牌，品牌矩陣逐漸完善。
　　原料：玻尿酸競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)，布局多重新原料。化妝品級(jí)別及食品級(jí)別玻尿酸原料競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)，原料22Q1-Q3毛利率為32.47%/-7.53pcts，盈利能力有所擾動(dòng)，公司未來(lái)將布局醫(yī)藥級(jí)玻尿酸及膠原蛋白原料，原料布局更為豐富。其中，公司對(duì)外合作布局重組膠原蛋白原料，后續(xù)量產(chǎn)后將貢獻(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)隽?，公司同步?chǔ)備注射產(chǎn)品。
　　投資建議：公司轉(zhuǎn)型大健康領(lǐng)域，以“4+N”化妝品矩陣支撐業(yè)務(wù)持續(xù)兌現(xiàn)，若后續(xù)地產(chǎn)剝離后，公司未來(lái)聚焦大健康領(lǐng)域發(fā)展，公司22-24年歸母凈利潤(rùn)分別為2.38/4.69/5.67億（暫不剔除地產(chǎn)業(yè)務(wù)），對(duì)應(yīng)23-24年P(guān)E為19X/15X，采用分部估值預(yù)計(jì)公司23年目標(biāo)市值為120億（化妝品23年凈利潤(rùn)3億*35XPE，目標(biāo)市值105億，其他業(yè)務(wù)市值15億），對(duì)應(yīng)目標(biāo)空間24%，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：化妝品行業(yè)景氣度下降風(fēng)險(xiǎn)、化妝品行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇風(fēng)險(xiǎn)、新產(chǎn)品推廣情況不及預(yù)期、資產(chǎn)重組計(jì)劃具有不確定性。