>> 信達證券-房地產(chǎn)行業(yè)央行16條及銀行保函置換預(yù)售監(jiān)管資金政策點評：寒夜已過黎明初現(xiàn)，堅定看好板塊機會-221119
| 上傳日期： |
2022/11/20 |
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| 863KB |
| 格式： |
pdf 共11頁 |
來源： |
信達證券 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
江宇輝 |
| 行業(yè)名稱： |
銀行 |
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事件：
近日，央行和銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，出臺16條措施支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，主要從保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置、依法保障住房金融消費者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度六個方面對后續(xù)的房地產(chǎn)金融工作進行了指導(dǎo)。
11月14日，銀保監(jiān)會、住建部、央行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，指導(dǎo)商業(yè)銀行按市場化、法治化原則，向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。
點評：
政策力度較大，流動性拐點已至?！把胄?6條”政策是二十大以來最清晰和全面的房地產(chǎn)金融指導(dǎo)思路，也是對這一輪房地產(chǎn)金融工作的系統(tǒng)指導(dǎo)和定調(diào)。政策強調(diào)盡職免責(zé)，鼓勵增量融資，并明確表示允許房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期，從而有效減小銀行、信托等金融機構(gòu)的抽貸給房企造成的資金流動性風(fēng)險。同時提出要穩(wěn)定建筑企業(yè)貸款投放，我們認(rèn)為建筑企業(yè)的融資穩(wěn)定或?qū)⒕徑夤?yīng)商催款，從而進一步化解開發(fā)商的資金壓力。政策的出臺充分表明了助力房企融資修復(fù)的決心，并對此前金融機構(gòu)一刀切的工作思路進行了糾偏，旨在保障地產(chǎn)合理資金需求，解決行業(yè)整體信用收縮困境，降低未出險房企暴雷風(fēng)險。我們認(rèn)為結(jié)合此前發(fā)布的央行“第二支箭”延期擴容政策，本輪調(diào)整加速房企化解現(xiàn)金流風(fēng)險的導(dǎo)向更為明確，優(yōu)質(zhì)民營房企的信用危機和行業(yè)出清已臨近尾聲，行業(yè)的流動性拐點已至。
需求松綁持續(xù)深入，政策寬松加速推動?！把胄?6條”政策延續(xù)了需求松綁的調(diào)整思路，明確各城市可合理確定當(dāng)?shù)刈》抠J款首付比例和貸款利率下限。結(jié)合近期需求端的政策表現(xiàn)，如10月上海率先放松臨港購房準(zhǔn)入條件，特定非戶籍人士社保一年可購房，11月8日北京繼續(xù)跟進，取消通州兩地雙限購限制，我們認(rèn)為政策在城市上的傳導(dǎo)將由低能級城市向一二線城市蔓延并在核心城市逐步擴散，后續(xù)全國范圍內(nèi)有更多城市有望針對剛性和改善需求，在首付比列和貸款利率下限的調(diào)整上有更多跟進動作，需求端政策的寬松或?qū)⑦M入加速期。
預(yù)售資金監(jiān)管政策優(yōu)化，優(yōu)質(zhì)房企流動性再迎放松。本次保函置換預(yù)售監(jiān)管資金政策的整體導(dǎo)向為在保交樓的前提下針對部分房企進行資金松綁，政策脈絡(luò)還是堅守穩(wěn)定市場、守住風(fēng)險的底線思路，所以我們預(yù)計此次政策的實際受益對象主要為資產(chǎn)質(zhì)量較好、資質(zhì)信用較高、財務(wù)狀況較穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)房企為主。此前，在行業(yè)進入調(diào)控周期以及各地方政府保交樓、保交付的要求下，預(yù)售資金監(jiān)管進一步規(guī)范和強化，房企資金流動性承壓，行業(yè)出清加速。我們認(rèn)為本次政策有望進一步改善優(yōu)質(zhì)房企的資金靈活性。
寒夜已過黎明初現(xiàn)，堅定看好板塊機會。我們認(rèn)為“央行16條”政策的發(fā)布，旨在促融資、提需求、保交付、穩(wěn)民生，從而修復(fù)并扭轉(zhuǎn)市場和居民對于行業(yè)的恐慌情緒及悲觀預(yù)期，銀行保函置換預(yù)售監(jiān)管資金政策的出臺，進一步在穩(wěn)定市場、守住風(fēng)險的底線思路之上，對優(yōu)質(zhì)房企進行資金松綁，我們預(yù)計行業(yè)出清已近尾聲，流動性拐點已至，此前遭受市場信用風(fēng)險質(zhì)疑且實際資金壓力相對可控的優(yōu)質(zhì)混合所有制房企有望率先修復(fù)，重點推薦金地集團，同時建議繼續(xù)關(guān)注信用情況更良好，資金鏈更安全，貨值更充裕，戰(zhàn)略布局更集中在一二線核心城市的優(yōu)質(zhì)房企，如華發(fā)股份、濱江集團、招商蛇口、保利發(fā)展、南山控股等。
風(fēng)險因素：政策放松進度不及預(yù)期，疫情反復(fù)導(dǎo)致銷售表現(xiàn)不及預(yù)期。
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