>> 華安證券-房地產(chǎn)行業(yè)周報(bào)：二手房銷售弱修復(fù)，預(yù)售資金監(jiān)管再優(yōu)化-221121
| 上傳日期： |
2022/11/22 |
大小： |
1150KB |
| 格式： |
pdf 共19頁(yè) |
來源： |
華安證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
增持 |
作者： |
尹沿技 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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市場(chǎng)表現(xiàn)：
上證指數(shù)本周+0.32%，收?qǐng)?bào)于3097.24點(diǎn)；創(chuàng)業(yè)板指本周-0.65%，收?qǐng)?bào)2389.76點(diǎn)；滬深300本周+0.35%，收?qǐng)?bào)于3801.57點(diǎn)。房地產(chǎn)板塊+0.23%，在31個(gè)行業(yè)內(nèi)位列第14位。
新房成交：成交面積同比-27.5%，環(huán)比+8.8%
本周（11.14-11.20），我們重點(diǎn)跟蹤的32城一手房成交面積合計(jì)約254萬方，同比-27.5%，環(huán)比+8.8%。其中，一線（4城）一手房合計(jì)成交面積67萬方，同比-13.6%、環(huán)比+22.8%；二線（14城）一手房合計(jì)成交面積126萬方，同比-31.7%、環(huán)比+5.3%；三線（14城）一手房合計(jì)成交面62萬方，同比-30.8%、環(huán)比+3.0%。
新房庫(kù)存：庫(kù)存面積環(huán)比+0.24%，去化周期11.9月
截至2022.11.20，本周，我們重點(diǎn)跟蹤的16城新房庫(kù)存面積合計(jì)約9388萬方，環(huán)比+0.24%，整體去化周期（按面積）約11.9月。其中，一線（4城）新房庫(kù)存合計(jì)3448萬方，環(huán)比+0.36%，去化周期9.8月；二線（6城）新房庫(kù)存3128萬方，環(huán)比-0.01%，去化周期10.0月；三線（6城）新房庫(kù)存2812萬方，環(huán)比+0.38%，去化周期21.6月。
二手房成交：成交面積同比+15.6%，環(huán)比+2.4%
本周（11.14-11.20），我們重點(diǎn)跟蹤的17城二手房成交面積合計(jì)約105萬方，同比+15.6%，環(huán)比+2.4%。其中，一線（2城）二手房合計(jì)成交面積29萬方，同比+1.9%、環(huán)比+3.6%；二線（7城）二手房合計(jì)成交面積47萬方，同比+12.4%、環(huán)比-4.3%；三線（6城）二手房合計(jì)成交面積29萬方，同比+41.0%、環(huán)比+13.8%。
土地市場(chǎng)：百城土地成交面積2830萬方，成交土地總價(jià)460億元，土地溢價(jià)率2.08%
上周（11.7-11.13），百城土地供應(yīng)數(shù)量為1273宗，對(duì)應(yīng)土地供應(yīng)建面約8762萬方；百城土地成交數(shù)量為484宗，對(duì)應(yīng)土地成交建面約2830萬方，成交土地總價(jià)約460億元，百城土地溢價(jià)率為2.08%。其中，一線、二線、三線城市土地成交建面分別為75萬方、773萬方和1982萬方，同比分別為+399.6%、+14.8%和+19.4%，對(duì)應(yīng)土地溢價(jià)率分別為0.00%、0.26%和2.88%。
投資建議：
本周國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2022年1~10月房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)。1）銷售端持續(xù)疲軟，政策工具箱仍有空間：1~10月銷售金額累計(jì)同比26.1%（1~9月-26.3%），10月單月-23.7%（9月-14.2%）。其中，住宅銷售金額累計(jì)同比-28.2%。
2）開竣工：新開工單月稍有起色，“保交樓”下竣工修復(fù)確定性較強(qiáng)：2022年1~10月新開工同比-37.8%（1~9月-38.0%），10月單月-35.1%（9月-44.4%）。竣工指標(biāo)繼8月之后連續(xù)3月好轉(zhuǎn)持續(xù)，預(yù)計(jì)在一些列新政下“保交樓”將持續(xù)推進(jìn)，尤其是本次“金融支持地產(chǎn)16條”提出針對(duì)房地產(chǎn)鏈條中深受牽連的建筑企業(yè)，穩(wěn)定其信貸投放，及針對(duì)房企的“專項(xiàng)借款+融資配套支持”、鼓勵(lì)房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸、保函置換預(yù)售監(jiān)管資金等措施，竣工有望成為年前修復(fù)確定性最強(qiáng)的指標(biāo)。
3）融資端：到位資金單月同比降幅擴(kuò)大，居民貸款整體偏弱：結(jié)構(gòu)上，10月單月國(guó)內(nèi)貸款（同比-18.4%）、自籌資金（同比-20.7%）、回款（首付+按揭）（同比-31.1%）。
本周央行、銀保監(jiān)會(huì)等發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，指導(dǎo)銀行按照市場(chǎng)化、法制化原則，向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金，置換額度為不超過保交付所需資金的30%。注意到融資端的政策已經(jīng)由普惠性質(zhì)的“金融支持地產(chǎn)16條”，注重民企債權(quán)融資的“第二支箭”又重新聚焦到“經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、財(cái)務(wù)狀況良好的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)”。此次政策的重點(diǎn)在于：1）給優(yōu)質(zhì)企業(yè)以足夠的流動(dòng)性，但是并不意味著重新加桿桿，因?yàn)橘Y金用途里明確規(guī)定，將優(yōu)先用于項(xiàng)目工程建設(shè)及償還項(xiàng)目到期債務(wù)等，房企要按約定承擔(dān)監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金補(bǔ)足義務(wù)，確保項(xiàng)目建設(shè)資金充足。
2）支持對(duì)象不僅要評(píng)估房企本身的信用風(fēng)險(xiǎn)，還要“一樓一策”（此處和“16條”重疊），評(píng)估項(xiàng)目銷售的前景和剩余貨值?！耙粯且徊摺币约皡⒖奸_發(fā)貸的授信標(biāo)準(zhǔn)既可以控制銀行端的風(fēng)險(xiǎn)敞口規(guī)模，又可以給到足夠優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目以流動(dòng)性。此外，保函額度全額計(jì)入放房開企業(yè)及所屬集團(tuán)的統(tǒng)一授信額度，也可以看出此次政策還是在較為謹(jǐn)慎的基礎(chǔ)上進(jìn)行放松。
本周繼地產(chǎn)融資端相關(guān)政策持續(xù)加碼，三部門允許優(yōu)質(zhì)房企保函置換不超過30%預(yù)售監(jiān)管資金，疊加需求端政策節(jié)奏性放松，銷售繼續(xù)弱修復(fù)趨勢(shì)。注意到本次“一城一策”放松中主風(fēng)向未變，“以穩(wěn)為主”仍為主基調(diào)，政策大放大收的空間較窄。板塊估值及倉(cāng)位已處歷史中樞下沿。往后看，2022Q4市場(chǎng)有望逐步企穩(wěn)恢復(fù)，但行業(yè)供需兩端受限帶來拿地、銷售、降杠桿之間的不協(xié)調(diào)仍存。鑒于本輪弱修復(fù)環(huán)境利好本身強(qiáng)產(chǎn)品力、強(qiáng)信用、強(qiáng)投資及盈利能力邊際改善的房企，建議關(guān)注：（1）穩(wěn)健發(fā)展型：保利發(fā)展、萬科A、金地集團(tuán)；（2）成長(zhǎng)受益型：新城控股、建發(fā)股份、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)；（3）物管優(yōu)質(zhì)標(biāo)的：華潤(rùn)萬象生活、碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、寶龍商業(yè)；（4）二手房中介服務(wù)機(jī)構(gòu)：貝殼-W。
風(fēng)險(xiǎn)提示：
房地產(chǎn)調(diào)控政策放松不及預(yù)期，信用風(fēng)險(xiǎn)蔓延，銷售
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