>> 國新證券-房地產(chǎn)行業(yè)2022年三季報分析-221118
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房地產(chǎn)行業(yè)市場表現(xiàn)回顧
2022年1月1日至2022年9月30日，房地產(chǎn)（申萬）指數(shù)下跌10.36%，排名申萬行業(yè)漲幅榜第5位。同期滬深300指數(shù)下跌22.98%，房地產(chǎn)指數(shù)跑贏滬深300指數(shù)12.62個百分點(diǎn)。
房地產(chǎn)行業(yè)政策與市場運(yùn)行情況
2022年三季度，中央繼續(xù)加大對房地產(chǎn)行業(yè)的政策支持力度，地方政策持續(xù)加大對居民購房的支持，放寬限購、限貸，降低首付比率，加大購房補(bǔ)貼力度，房地產(chǎn)政策處于寬松周期。
2022年前三季度，房地產(chǎn)投資下降幅度較大，新開工持續(xù)低迷，土地市場繼續(xù)處于低位，房地產(chǎn)銷售環(huán)比降幅收窄。雖然政策力度進(jìn)一步加大，地方政府“一城一策”支持房地產(chǎn)市場企穩(wěn)，但房地產(chǎn)市場仍較為低迷，復(fù)蘇力度較弱。
房地產(chǎn)三季報業(yè)績大幅下滑
2022年前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)營業(yè)總收入16581.81億元，同比下降12.84%，實現(xiàn)歸屬母公司股東凈利潤合計213.99億元，同比下降74.42%，扣非后歸屬母公司股東凈利潤為58.81億元，同比下降91.29%。
從行業(yè)財務(wù)指標(biāo)來看，2022年前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)整體運(yùn)營狀況較差。行業(yè)盈利能力大幅下降，行業(yè)營收小幅下降，歸母凈利潤大幅下滑，行業(yè)毛利率、凈利率和凈資產(chǎn)收益率均較上年同期大幅下降。房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流狀況較差，償債能力下滑。
投資建議
雖然今年以來房地產(chǎn)行業(yè)政策友好，中央和地方持續(xù)加大對房地產(chǎn)行業(yè)的支持力度，但房地產(chǎn)投資、銷售和土地市場均較為低迷，房地產(chǎn)行業(yè)景氣下行。從三季報業(yè)績來看，行業(yè)營收和凈利潤持續(xù)承壓，受部分民營企業(yè)大幅虧損影響，行業(yè)歸母凈利潤同比大幅下降。今年的土地市場及新開工均大幅下降，將對明年的房企規(guī)模增長產(chǎn)生不利影響，部分民企的債務(wù)危機(jī)仍未解除，今年房企的整體業(yè)績將觸底，未來隨著市場風(fēng)險逐步化解，房企盈利有望逐步回升。建議關(guān)注具有融資優(yōu)勢的央企和國企房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一方面其未來市占率有提升空間，另一方面具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。
風(fēng)險提示
1、宏觀經(jīng)濟(jì)波動風(fēng)險；2、房地產(chǎn)政策調(diào)整對市場的積極影響低于預(yù)期；3、疫情對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生不良影響。
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