久久一日本道色综合久久_国产最爽的av片在线观看_精品成人Av一区二区三区_94久久国产乱子伦精品免费_国产三级网站在线观看_和女邻居做爰在线观看_wymfw最新免费_国产强奷在线免费阅读_95在线观看视频

2022年基本面回顧：地產(chǎn)銷售、投資仍然底部，回暖需要政策和時(shí)間。1）銷售端：降幅收窄但仍底部，1-10月商品房銷售面積同比-22%，銷售金額同比26%。2）開(kāi)發(fā)投資端：仍有壓力，竣工端好于開(kāi)工端。10月開(kāi)發(fā)投資同比16%，累計(jì)同比-9%，主要因資金來(lái)源壓力。10月新開(kāi)工面積同比-35%、土地購(gòu)置面積-53%、竣工面積同比-9%。3）房企端：持續(xù)出清，目前出險(xiǎn)房企占2021年銷售面積29%；而從拿地看出清比例更高，因保持拿地能力房企大幅縮減。
　　基本面預(yù)測(cè)：行業(yè)總量層面，銷售領(lǐng)先拿地、開(kāi)工變化，竣工中短期受資金影響較大（如保交付資金落地進(jìn)度）。無(wú)論是銷售還是投資，供給端還是需求端，都需要政策進(jìn)一步改善。
　　1）銷售端：中短期看，銷售改善但仍有壓力。一是本輪下行幅度和時(shí)間遠(yuǎn)超以往，恢復(fù)需要時(shí)間；二是面臨多重壓力，包括保交樓、收入不確定性、房?jī)r(jià)預(yù)期等；三是行業(yè)出清也帶來(lái)供給壓力，1-10月新開(kāi)工面積同比-38%、土地購(gòu)置面積-53%。因此銷售量改善但仍有壓力。中長(zhǎng)期看,銷售面積有壓力，銷售金額中長(zhǎng)期有支撐，核心城市房?jī)r(jià)不悲觀。
　　2）投資端：中短期有壓力，竣工端好于開(kāi)工端。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍有壓力，因開(kāi)發(fā)投資和房企開(kāi)發(fā)資金來(lái)源高度相關(guān)，而房企資金來(lái)源仍有壓力，無(wú)論是銷售回款端還是融資端。結(jié)構(gòu)來(lái)看，竣工端好于開(kāi)工端。前端拿地、開(kāi)工更多受到銷售影響，當(dāng)前銷售仍底部，拿地開(kāi)工無(wú)論是能力還是意愿都較低?？⒐び幸欢ㄖ?，因?yàn)橐咽畚唇Y(jié)算面積的累積，竣工中短期受資金影響較大（如保交付資金落地規(guī)模和速度），而長(zhǎng)期受銷售中樞下行影響也存在下行壓力。
　　今年以來(lái)，地產(chǎn)政策持續(xù)改善，11月以來(lái)力度加大。中央層面，今年以來(lái)三次下調(diào)5年期LPR，兩次下調(diào)首套房按揭利率加點(diǎn)，換房個(gè)稅退稅優(yōu)惠，并且多次表述“支持剛性和改善性住房需求”等。11月以來(lái)，“第二支箭”支持民企債券融資、預(yù)售資金監(jiān)管。地方層面，今年以來(lái)圍繞首付比例、認(rèn)房認(rèn)貸、限購(gòu)、公積金、購(gòu)房補(bǔ)貼等方面持續(xù)改善。當(dāng)前基本面背景下，仍然需要政策持續(xù)改善；并且與以往周期相比，也仍有空間。
　　房企層面：地產(chǎn)供給側(cè)改革趨勢(shì)明確，優(yōu)質(zhì)房企穿越周期。行業(yè)總量有壓力，但房企間分化持續(xù)加大。供給側(cè)改革受益標(biāo)的銷售、拿地率先改善，具備穿越周期能力。1）銷售率先改善，份額提升。自6月來(lái)，優(yōu)質(zhì)房企銷售率先單月回正且分化持續(xù)加大。10月單月百?gòu)?qiáng)房企中，國(guó)央企金額同比-14%，其他-42%；1-10月國(guó)央企-30%，其他-45%。2）拿地份額提升。集中供地城市中，當(dāng)前國(guó)央企拿地份額80%以上，21年上半年50%左右。3）拿地利潤(rùn)率改善。今年以來(lái)，房企拿地利潤(rùn)率約28%，21年上半年22%左右。且供給端的大幅收縮，可能帶來(lái)更大利潤(rùn)率彈性。（注：國(guó)央企計(jì)算范圍包括含國(guó)有成分的混合所有制企業(yè)）
　　投資建議：當(dāng)前地產(chǎn)銷售、投資仍在底部，回暖需要政策和時(shí)間。但房企層面看，優(yōu)質(zhì)房企供給側(cè)改革受益不變，中長(zhǎng)期持續(xù)看好供給側(cè)改革受益標(biāo)的。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：大幅度收緊按揭等購(gòu)房杠桿、行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)超預(yù)期、基本面恢復(fù)力度低于預(yù)期