>> 國金證券-房地產(chǎn)行業(yè)研究：供需兩端政策齊發(fā)力，托底樓市銷售信心-221121
| 上傳日期： |
2022/11/22 |
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| 1025KB |
| 格式： |
pdf 共7頁 |
來源： |
國金證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
杜昊旻 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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事件
2022年11月21日，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會，會議指出要用好民營企業(yè)債券融資支持工具支持民營房企發(fā)債融資；完善保交樓專項借款新增配套融資的法律保障、監(jiān)管政策支持等，央行擬在2023年3月前向商業(yè)銀行提供2000億元免息再貸款，用于支持保交樓，封閉運行、?？顚Ｓ?。證監(jiān)會主席易會滿在2022金融街論壇年會上表示支持涉房企業(yè)開展并購重組及配套融資，支持有一定比例涉房業(yè)務(wù)的企業(yè)開展股權(quán)融資。同日，杭州市房管局明確在城西科創(chuàng)大走廊實施差異化購房政策。
評論
“第一支箭”再度出手，加大支持保交樓各項配套融資。繼8月政策性銀行提供2000億全國性“保交樓”專項借款、9月底監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求六大國有銀行對房地產(chǎn)行業(yè)提供新增6000億元融資支持、11月股份制銀行也將提供4000億元的新增融資后，央行信貸支持措施再度出臺。此次央行提供的2000億元免息再貸款是全新的、階段性政策，與此前的保交樓專項借款（多用于未售項目的保交付）有所不同，將化解未交樓個人住房貸款風(fēng)險，支持已出售、但逾期未交付，并經(jīng)過金融管理部門認(rèn)定的項目加快建設(shè)交付。我們認(rèn)為此舉主要目的是解決存量的交付問題，能對市場信心有所修復(fù)。
“第二支箭”加速落地，有優(yōu)質(zhì)抵押物的公司更受益。在11月8日交易商協(xié)會表示繼續(xù)支持民營企業(yè)發(fā)債融資（“第二支箭”，規(guī)模達(dá)2500億元）后，多家民營房企積極響應(yīng)，龍湖集團(tuán)、美的置地、新城控股等較優(yōu)質(zhì)民營房企150-200億元規(guī)模不等的中票已獲交易商協(xié)會受理。在尚有較優(yōu)質(zhì)抵押物的情況下，預(yù)計多數(shù)民企前兩次的中票發(fā)行成功率較高，而后期債券的發(fā)行成功率更需看抵押物的質(zhì)量高低。我們認(rèn)為優(yōu)質(zhì)抵押物多、短期公開債務(wù)壓力較小的民營房企，在政策支持下或能渡過當(dāng)前的現(xiàn)金流困境，如新城控股等。
“第三支箭”仍可期待，或利好負(fù)債率相對較高的央國企。繼10月證監(jiān)會相關(guān)人士表示允許部分存在少量涉房業(yè)務(wù)、但不以房地產(chǎn)為主業(yè)企業(yè)在A股市場融資后，證監(jiān)會主席再度表示支持有一定比例涉房業(yè)務(wù)的企業(yè)開展股權(quán)融資，我們認(rèn)為房企“第三支箭”股權(quán)融資仍可期待。港股房企的股權(quán)融資當(dāng)前暫不受限制，近期碧桂園、雅居樂相繼成功配股融資39.2億港元、7.9億港元；若A股股權(quán)融資適度放開，我們認(rèn)為當(dāng)前仍有拿地能力但資產(chǎn)負(fù)債率相對較高的央國企更能受益，可降低杠桿繼續(xù)獲取優(yōu)質(zhì)土儲。
需求側(cè)寬松進(jìn)入加速期，政策協(xié)同托底樓市信心。繼上海、北京局部放松限購，釋放高能級城市寬松信號后，成都和西安相繼放開限購；杭州在11月中旬放松認(rèn)房又認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)后也局部放松限購，實施差異化購房政策。行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展需要房企在銷售、投資和融資端都保持健康，我們預(yù)計未來高能級城市將持續(xù)發(fā)力，取消局部區(qū)域限購、逐步放松新房限價、放松認(rèn)房又認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)、下調(diào)房貸利率等均可期，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)回歸良性循環(huán)。
投資建議
從供給端看，信貸、發(fā)債、股權(quán)融資“三支箭”的政策組合拳能一定程度防止風(fēng)險擴(kuò)散，支持部分優(yōu)質(zhì)民營房企渡過低谷；從需求端看，寬松政策更利好有高質(zhì)量土儲的央國企和改善型房企，其長期邏輯更加堅固。首推主要布局重點城市核心板塊的改善型房企，如建發(fā)國際集團(tuán)、綠城中國、濱江集團(tuán)等；穩(wěn)健選擇現(xiàn)金流安全且能保持一定拿地強(qiáng)度的頭部央國企，如中國海外發(fā)展、招商蛇口。
風(fēng)險提示
市場對寬松政策反應(yīng)鈍化；三四線城市恢復(fù)力度弱；多家房企出現(xiàn)債務(wù)違約
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