>> 光大證券-房地產(chǎn)行業(yè)研究-百城土地成交月度跟蹤報告(2022年10月)：多城加推“兩集中”供地批次，促進(jìn)土地市場健康有序運(yùn)行-221125
| 上傳日期： |
2022/11/25 |
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| 2177KB |
| 格式： |
pdf 共18頁 |
來源： |
光大證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
何緬南 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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10月多城完成第三批次土拍，百城土地成交建面同比+28.0%
10月，百城土地成交建面16166萬平，同比+28.0%，環(huán)比+1.6%；成交總價3763億元，同比+12.8%，環(huán)比-13.9%。1-10月，百城土地成交建面13.1億平，累計同比-11.8%；成交總價27537億元，累計同比-32.0%。10月當(dāng)月，國有土地使用權(quán)出讓收入5520億元，同比下降3.8%，環(huán)比增長14.9%。
10月，TOP50房企新增土地價值總計990.7億元，同比-17.0%，環(huán)比-46.4%；新增土地建面總計620萬平，同比-31.7%，環(huán)比-43.5%。根據(jù)克而瑞及中指研究院數(shù)據(jù)，截至11月21日共有18城完成了三輪土拍，合計供應(yīng)379宗涉宅地塊：其中成交352宗，成交建面約3657.0萬平，成交總價約4715.1億元，對應(yīng)成交樓面均價12893.5元/平，成交溢價率均值約2.3%。此外，今年部分城市調(diào)整了供地節(jié)奏，增加“兩集中”供應(yīng)批次；其中無錫、蘇州、南京已率先完成第四批集中土拍，而南京、武漢、無錫、蘇州等地陸續(xù)推出第五批次集中供地計劃。
按城市能級來看，一線城市受集中供地節(jié)奏影響土地成交規(guī)?；芈?br> 按城市能級劃分，2022年10月百城土地中一線、二線、三四線的成交建面分別為948萬平方米、4,932萬平方米、10,285萬平方米，單月同比分別-21.8%、+4.4%、+53.6%。成交總價分別為594億元、1,303億元、1,866億元，單月同比分別-54.0%、+0.6%、+148.6%。
按城市能級劃分，2022年10月百城土地中一線、二線、三四線的（住宅類）的成交建面為329萬平、1,578萬平、3,898萬平；其中一線、二線、三四線單月同比分別-44.8%、-20.0%、+140.8%。成交總價分別為437億元、1,118億元、1,486億元；其中一線、二線、三四線單月同比分別-58.3%、-3.0%、+217.7%。一線、二線、三四線（住宅類）成交溢價率分別為0.55%、0.94%、1.43%。
投資建議：1）2022開年以來，多方釋放積極信號，5年期LPR連續(xù)下調(diào)，保障房貸款不納入集中度管理，預(yù)售監(jiān)管資金新辦法結(jié)構(gòu)性糾偏，“α風(fēng)險”修復(fù)進(jìn)入執(zhí)行階段。2）與此同時，金融審慎管理和“去杠桿”趨勢仍在持續(xù)深化，部分前期過度激進(jìn)房企“α風(fēng)險”仍有暴露可能。3）2月24日住建部提出滿足合理的改善型購房需求；3月5日全國兩會支持更好滿足合理住房需求；4月29日政治局會議定調(diào)支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策；5月15日央行銀保監(jiān)會調(diào)整差別化住房按揭政策；7月28日政治局會議定調(diào)保交樓；8月中旬住建部等聯(lián)合出臺措施支持已售逾期難交付住宅項目交付；9月23日銀保監(jiān)會相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)；9月29日央行、銀保監(jiān)會階段性調(diào)整差別化住房信貸政策；9月30日財政部明確支持居民換購住房個稅優(yōu)惠；11月8日交易商協(xié)會“第二支箭”支持包括房企在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資；11月14日銀保監(jiān)等部門允許優(yōu)質(zhì)房企通過保函置換預(yù)售監(jiān)管資金；11月23日，央行及銀保監(jiān)官方發(fā)布“金融十六條”，政策利好頻發(fā)，促需求進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段。
風(fēng)險分析：房地產(chǎn)行業(yè)寬松政策推進(jìn)不及預(yù)期風(fēng)險，房地產(chǎn)市場需求不及預(yù)期風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)項目竣工不及預(yù)期風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)多元化業(yè)務(wù)經(jīng)營不佳風(fēng)險等。
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