>> 方正證券-債券研究：“三箭齊發(fā)”穩(wěn)地產(chǎn)，地產(chǎn)債怎么看-221129
| 上傳日期： |
2022/11/29 |
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來源： |
方正證券 |
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作者： |
張偉 |
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事件：11月28日，證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人就資本市場(chǎng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問，證監(jiān)會(huì)決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施（“第三支箭”）。主要內(nèi)容包括：恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資。允許上市房企非公開方式再融資，引導(dǎo)募集資金用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括與“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設(shè)，以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等。允許其他涉房上市公司再融資，要求再融資募集資金投向主業(yè)。信貸、債券融資和股權(quán)融資“三箭齊發(fā)”放松地產(chǎn)融資，這對(duì)地產(chǎn)行業(yè)以及地產(chǎn)債影響如何，我們解讀如下。
一、房企信貸、債券和股權(quán)融資齊放松，地產(chǎn)債大幅反彈
11月8日，房企債券融資支持力度加大，龍湖集團(tuán)、美的集團(tuán)、新城控股、萬科集團(tuán)和金地集團(tuán)獲得累計(jì)超千億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行額度。其中，龍湖200億元、美的150億元、新城150億元、萬科280億元、金地150億元、保利100億元、金輝12億元。
11月11日，“金融16條”，明確提出要在房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款、建筑企業(yè)信貸、債券融資以及存量融資等方面給予支持。此前9月，央行和銀保監(jiān)便授意提供不低于1000億元房地產(chǎn)信貸支持，在此基礎(chǔ)上，央行通過政策性銀行直接投放2000億專項(xiàng)借款用于“保交樓”。近日六大行以及中信銀行、興業(yè)銀行等多家股份制銀行，先后對(duì)萬科、碧桂園、美的置業(yè)、龍湖等多家優(yōu)質(zhì)房企提供近2萬億元的綜合授信額度。
11月28日晚間，證監(jiān)會(huì)決定恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資，并恢復(fù)以房地產(chǎn)為主業(yè)的H股上市公司再融資。
信貸、債券和股權(quán)融資“三箭齊發(fā)”支持房企融資，這提振了房企債情緒。境外地產(chǎn)債中，中駿、雅居樂價(jià)格較月初漲幅超過50%。境內(nèi)地產(chǎn)債中，碧桂園、龍湖漲幅超過20%。
二、房企融資環(huán)境明顯改善，央企、國(guó)企以及優(yōu)質(zhì)房企最為受益
已出臺(tái)的信貸與債券融資端放松政策更多地惠及央、國(guó)企以及優(yōu)質(zhì)房企。允許房企重組上市，這將加快出險(xiǎn)上市房企重組，加快出險(xiǎn)房企風(fēng)險(xiǎn)出清。調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策，這將有利于目前尚未發(fā)生負(fù)面事件的房企赴港上市融資。目前房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中國(guó)內(nèi)貸款和銷售回款均較6月小幅收窄。前期“保交樓”政策落地效果有所改善。本次“三支箭”落地后，將進(jìn)一步擴(kuò)充房企資金來源，推進(jìn)“保交樓”問題解決，同時(shí)避免房企信用風(fēng)險(xiǎn)再次向項(xiàng)目端蔓延。
三、保房企主體的供給端政策放松已經(jīng)較為充分，后續(xù)觀察地產(chǎn)需求端恢復(fù)情況
商品房銷售對(duì)住房貸款利率下調(diào)的敏感性在減弱，今年即便個(gè)人住房貸款利率降至低位，地產(chǎn)銷售依然在底部徘徊。而這主要有三點(diǎn)原因。首先，居民收入增長(zhǎng)承壓抑制購房需求。近三年居民人均可支配收入中樞相比18-19年明顯下調(diào)。其次，持續(xù)低迷的房?jī)r(jià)預(yù)期制約居民加杠桿意愿。目前房?jī)r(jià)預(yù)期上漲比例已降至14.8%的歷史低位附近。第三，地產(chǎn)頻繁暴雷，停工與斷貸進(jìn)一步打擊居民購房信心。
基于上述原因，地產(chǎn)銷售短期內(nèi)仍將在底部徘徊，10月以來疫情反復(fù)使得短期地產(chǎn)銷售繼續(xù)承壓。但在政策的呵護(hù)下，明年經(jīng)濟(jì)基本面相對(duì)今年邊際好轉(zhuǎn)，伴隨地產(chǎn)行業(yè)出清，保交樓問題逐步解決，在低基數(shù)下，明年地產(chǎn)銷售或?qū)⒂瓉硇》嘏?br> 四、央企國(guó)企地產(chǎn)債較為穩(wěn)妥，民營(yíng)優(yōu)質(zhì)房企債仍可以博弈困境反轉(zhuǎn)
雖然地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前依然處于低位區(qū)域，但是政策穩(wěn)地產(chǎn)態(tài)度堅(jiān)決，地產(chǎn)行業(yè)明年將迎來小幅回暖。房企現(xiàn)金流改善，違約風(fēng)險(xiǎn)降低，優(yōu)質(zhì)房企最為受益。而隨著市場(chǎng)出清，弱資質(zhì)房企逐步退出市場(chǎng)。央企國(guó)企地產(chǎn)債最為穩(wěn)妥。民營(yíng)地產(chǎn)債可關(guān)注土儲(chǔ)布局能級(jí)較高、債務(wù)壓力相對(duì)可控的民營(yíng)房企債，博弈困境反轉(zhuǎn)機(jī)會(huì)。但也需要關(guān)注明年一季度是房企償債小高峰，這可能對(duì)房企債股債帶來波動(dòng)。對(duì)于持續(xù)推進(jìn)赴港上市的萬達(dá)商管，本次股權(quán)融資政策出臺(tái)后，也將迎來利好，可擇機(jī)參與。
風(fēng)險(xiǎn)提示：政策推進(jìn)不及時(shí)，疫情發(fā)展超預(yù)期，超預(yù)期信用風(fēng)險(xiǎn)。
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