>> 國泰君安-政策密集落地，重新審視地產(chǎn)債投資機(jī)會-221130
| 上傳日期： |
2022/12/1 |
大小： |
578KB |
| 格式： |
pdf 共6頁 |
來源： |
國泰君安 |
| 評級： |
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作者： |
覃漢 |
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本報告導(dǎo)讀：央國企地產(chǎn)債安全邊際抬升。
摘要：
11月以來，地產(chǎn)政策密集出臺，包括債券、信貸和股權(quán)3個方面的地產(chǎn)支持政策陸續(xù)出臺，政策底確認(rèn)后市場情緒持續(xù)回暖。我們認(rèn)為，地產(chǎn)密集政策釋放出以下3個信號：
一是上市房企再融資的募集資金用途限制表明，“保交樓、保民生”仍是政策重要關(guān)切。“第三只箭”第2條明確指出，恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資。允許上市房企非公開方式再融資，引導(dǎo)募集資金用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括與“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項目，經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設(shè)，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務(wù)等。
二是REITs及抵押擔(dān)保模式成為重要資金來源，未來地產(chǎn)行業(yè)將主要走資產(chǎn)抵押擔(dān)保路線。“第三只箭”第4條指出，進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用。會同有關(guān)方面加大工作力度，推動保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行，努力打造REITs市場的“保租房板塊”。鼓勵優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)依托符合條件的倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，或作為已上市基礎(chǔ)設(shè)施REITs的擴(kuò)募資產(chǎn)。REITs的范圍還是限于保租房和園區(qū)，但是“第三只箭”中提及REITs盤活存量，疊加此前“央16條”明確了可以根據(jù)剩余貨值提供配套資金，未來地產(chǎn)行業(yè)主要走資產(chǎn)抵押擔(dān)保路線，純信用類融資的修復(fù)時間可能較為漫長。擁有優(yōu)質(zhì)剩余貨值的企業(yè)將獲得流動性補充，拿不出新增資產(chǎn)作為擔(dān)保的公司將面臨較大壓力。
三是供給端出清推動行業(yè)集中度進(jìn)一步抬升。金融機(jī)構(gòu)對于抵押融資的偏好下，拿不出足額剩余貨值的地產(chǎn)企業(yè)，仍將面臨一定程度的流動性壓力。對于出險房企來說，多數(shù)項目已被抵押，無法提供優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，仍將面臨較大壓力。未來地產(chǎn)行業(yè)的主體，將呈現(xiàn)以央企、地方性國企為主，建筑類企業(yè)，城投轉(zhuǎn)型企業(yè)和優(yōu)質(zhì)民企共存的局面
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