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本報(bào)告導(dǎo)讀：房企重啟再融資對(duì)當(dāng)前行業(yè)格局的影響。
　　摘要：
　　本輪房企再融資放開，可以募集配套資金，對(duì)于房企降杠桿有較大的作用，但募集的資金，若用于存量項(xiàng)目，則不能用于擴(kuò)張，因此，本次再融資的放開，更多的是有利于中小市值央國(guó)企，一方面，可以迅速擴(kuò)大凈資產(chǎn)，解決有信用和運(yùn)營(yíng)能力、但考核之下難以高杠桿運(yùn)轉(zhuǎn)的問題，另一方面，集團(tuán)層面有資產(chǎn)注入的，可以盤活并注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，支持上市公司發(fā)展。一是募集資金主要用于保交付，不能用于新增拿地或其它項(xiàng)目建設(shè)。從政策看，對(duì)民營(yíng)企業(yè)的實(shí)質(zhì)性利好較小。對(duì)民營(yíng)企業(yè)來說，通過再融資帶動(dòng)擴(kuò)表新周期的難度較大。對(duì)民企來說，上一輪“第二只箭”和“央16條”推出后，在港股上市的民企股價(jià)出現(xiàn)了顯著上漲，一些民企也進(jìn)行了配股。從融資便利度看，港股相比A股在再融資上更為方便，相關(guān)要求條件更低。因此，這個(gè)政策更多是針對(duì)央國(guó)企。二是產(chǎn)業(yè)鏈的整合。建筑企業(yè)是2022年地產(chǎn)市場(chǎng)的新進(jìn)入者，同時(shí)具有多重身份。它本身是地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)類的上下游，在地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)付款中占比不低，同時(shí)又作為保交付的施工方，參與到地產(chǎn)行業(yè)中。當(dāng)前時(shí)點(diǎn)建筑企業(yè)對(duì)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行整合，本質(zhì)上是要達(dá)到供給側(cè)出清的目的。三是REITs私募房地產(chǎn)基金。REITs的限定范圍還是保租房和園區(qū)，私募房地產(chǎn)基金可以用于住宅、商業(yè)、辦公等一些開發(fā)類的項(xiàng)目，限定范圍與此前一致。
　　10月以來，政策預(yù)期在持續(xù)加碼，預(yù)期先行。穩(wěn)地產(chǎn)政策的加碼帶來的是，大家心里的花已經(jīng)開了。真正主導(dǎo)市場(chǎng)的核心邏輯，并不是某個(gè)政策的效果，而是一系列政策推出后，股債研究框架的前提假設(shè)出現(xiàn)了明顯的變化。當(dāng)前債市陷入到較為糾結(jié)的狀態(tài)中，一方面，短期基本面疲弱疊加央行維穩(wěn)背景下隔夜利率維持1.0附近，這一組合如果放在數(shù)月之前，哪怕是利率和利差處于歷史低位，債市做多情緒也會(huì)非常旺盛，但當(dāng)前做多情緒較弱；另一方面，圍繞地產(chǎn)對(duì)沖和疫情防控的相關(guān)政策穩(wěn)步推進(jìn)，慣性思維下投資者對(duì)增量信息比較敏感，普遍對(duì)利好鈍化、對(duì)利空敏感，這是比較明顯的下跌趨勢(shì)特征。
　　從投資策略的角度來看，我們看好弱資質(zhì)央國(guó)企地產(chǎn)債的投資機(jī)會(huì)，對(duì)于民營(yíng)和混合所有制地產(chǎn)債仍偏謹(jǐn)慎。地產(chǎn)政策的拐點(diǎn)，和地產(chǎn)債的拐點(diǎn)并不完全對(duì)應(yīng)。原因在于，債券的償付順序是地產(chǎn)所有的利益相關(guān)方中是靠后的，僅排在權(quán)益之前。11月密集出臺(tái)的地產(chǎn)政策，從融資端提供了一定的支撐，但是這一輪政策的結(jié)構(gòu)性特征是比較強(qiáng)的，無論是16條還是“第三只箭”，利好的都是擁有優(yōu)質(zhì)剩余貨值的企業(yè)。