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物業(yè)管理行業(yè)預(yù)計(jì)將受惠于交付面積穩(wěn)定和房企信用穩(wěn)定，應(yīng)收款負(fù)擔(dān)增加的局面可能改變。部分和A股房企相關(guān)聯(lián)的物管公司可能受益于關(guān)聯(lián)方經(jīng)營規(guī)模擴(kuò)大，業(yè)績可能上行。我們看好物業(yè)管理藍(lán)籌的投資機(jī)會(huì)，推薦萬物云、保利物業(yè)、招商積余、華潤萬象生活和中海物業(yè)。
　　▍房地產(chǎn)市場走向信用新周期。房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)再融資迅速推進(jìn)，我們預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)隔離墻已經(jīng)高筑，銷售、信用和交付的惡性循環(huán)即將被打破，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)得以避免。從A股上市公司開始，本輪信用新周期開始啟動(dòng)。
　　▍增加交付確定性，穩(wěn)住物管公司業(yè)績。2021年底以來，大量項(xiàng)目的延期交付，增加了物業(yè)管理公司業(yè)績不確定性。我們預(yù)計(jì)，2023年全國房屋竣工面積有望實(shí)現(xiàn)同比增速啟穩(wěn)，這意味著未來幾年物管公司在管面積增長的確定性得到改善。
　　▍鞏固房企信用，避免應(yīng)收款無序增加。過去兩年，很多企業(yè)的應(yīng)收款不斷增長，這既有關(guān)聯(lián)方出險(xiǎn)的原因，也有房地產(chǎn)周期下行導(dǎo)致非關(guān)聯(lián)開發(fā)企業(yè)的咨詢服務(wù)費(fèi)用賬期拉長的原因。資產(chǎn)負(fù)債表的惡化破壞了物管公司穩(wěn)健成長的盈利模型。我們預(yù)計(jì)，隨著信用新周期的開啟，2023年物業(yè)管理公司的資產(chǎn)負(fù)債表不會(huì)繼續(xù)惡化，尤其是應(yīng)收款科目不會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大。
　　▍A股地產(chǎn)龍頭市占率上升，可能間接增加關(guān)聯(lián)物業(yè)管理公司的業(yè)績。我們認(rèn)為，隨著A股再融資的放開，第二支箭的射出和銀行支持力度的加大，保利發(fā)展、萬科企業(yè)、招商蛇口等公司的銷售規(guī)模、交付規(guī)模都有上升的可能性。且如果這種市場份額的上升是透過股權(quán)融資實(shí)現(xiàn)的，則雖然地產(chǎn)公司存在股權(quán)融資的攤薄效益，相關(guān)聯(lián)的物業(yè)管理公司則只有業(yè)績的增長，沒有股份的攤薄。當(dāng)年拿地規(guī)模雖小，但絕大多數(shù)集中在一線和新一線城市，可能對(duì)物業(yè)管理公司未來業(yè)績貢獻(xiàn)不小。我們測算，假設(shè)萬科企業(yè)到2024年的交付面積因?yàn)樾庞酶纳贫鴥粼黾?000萬平，且因?yàn)槠湓谝痪€城市物業(yè)費(fèi)水平和盈利能力較高，則增厚2024年業(yè)績3%，且這種增厚將持續(xù)存在，并非一次性因素。
　　▍完整社區(qū)建設(shè)為行業(yè)帶來新的政策機(jī)遇。2022年11月1日，住建部發(fā)布《關(guān)于開展完整社區(qū)建設(shè)試點(diǎn)工作的通知》，預(yù)計(jì)推動(dòng)完整社區(qū)建設(shè)將有助于物業(yè)管理公司平臺(tái)化發(fā)展，有助于衣食住行相關(guān)的各類增值業(yè)務(wù)開展。
　　▍風(fēng)險(xiǎn)提示：由于關(guān)聯(lián)方出險(xiǎn)，預(yù)收壞賬問題和交付不達(dá)預(yù)期，部分物業(yè)管理公司2022年年報(bào)業(yè)績大幅低于預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)信用無法穩(wěn)住，物管行業(yè)繼續(xù)交付面積受損的風(fēng)險(xiǎn)。
　　▍看好同樣受益于信用新周期的物業(yè)管理行業(yè)。物業(yè)管理行業(yè)預(yù)計(jì)將受惠于交付面積穩(wěn)定和房企信用穩(wěn)定，應(yīng)收款負(fù)擔(dān)增加的局面可能改變。部分和A股房企相關(guān)聯(lián)的物管公司可能受益于關(guān)聯(lián)方經(jīng)營規(guī)模擴(kuò)大，業(yè)績可能上行。我們看好物業(yè)管理藍(lán)籌的投資機(jī)會(huì)，推薦萬物云、保利物業(yè)、招商積余、華潤萬象生活和中海物業(yè)